Guia hipoteca multidivisas
Hola buenos dias soy Javi asesor financiero de kipac estudio 2004, llevo mas de 4 años ocupándome de la intermediación de prestamos multidivisas, la empresa para la que trabajo tiene acuerdos con las principales entidades que dan este producto..
Adjunto una guia por si alguien esta interesado en este producto sepa los riesgos y ventajas que tiene este producto.
A la hora de contratar un préstamo hipotecario todos estamos acostumbrados a interesarnos por las condiciones que nos ofrecen las distintas entidades financieras: comisión de apertura, de cancelación y diferencial que se aplicará. Normalmente el diferencial que se aplica va referenciado al euribor (euribor + 0,60 por ejemplo), ya que nuestra hipoteca esta constituida en euros.
En cambio, en una hipoteca en multidivisa, nuestra hipoteca esta constituida en una divisa distinta a euro (por ejemplo yenes japoneses), por lo que el índice de referencia no va a ser el euribor, sino el libor. El LIBOR (o London Interbank Offered Rate) es el tipo de interés, en el mercado de Londres, al que se prestan dinero los bancos entre sí.
El libor, al igual que el euribor , tiene un valor y una serie de fluctuaciones que varían en función de la divisa en la que constituyamos nuestra hipoteca. Como ejemplo puedo comentar que el libor yen actual está aproximadamente a un 0, 85, el libor franco suizo a un 2,75 y el euribor a 4,39.
Hay que distinguir entre hipoteca en divisas e hipoteca multidivisa, ya que en la primera modalidad no tenemos la posibilidad de cambiar de divisa periódicamente y sin gastos, solamente admite cambio de divisa si cancelamos y constituimos una hipoteca nueva; en cambio la hipoteca multidivisa admite cambiar de una divisa a otra periódicamente (cada 3 meses normalmente) con unos costes.
En definitiva se trata de un préstamo hipotecario concedido en una divisa distinta del euro. La diferencia fundamental está en que este préstamo depende de dos variables en vez de una sola. Las variables serían.
• TIPO DE INTERÉS. En este caso se diferencia por la aplicación de un índice de referencia distinto de las hipotecas en euros. Se utiliza el LIBOR. Como referencia, el LIBOR a 3 meses de las dos divisas más utilizadas sería a fecha 16.11.07 de 0,882 el del Yen (JPY) y el 2,74 el del Franco Suizo. (CHF)
• TIPO DE CAMBIO. En función del cambio diario los importes, tanto de la deuda como de la cuota pueden ir variando, de manera más o menos favorable al cliente.
Como ejemplo, una hipoteca de 100.000 euros.
Hipoteca inicial : 100.000 €
Cambio aplicado; 162,453 jpy/€
Hipoteca concedida: 16.245.300 jpy.
Cambio 164: contravalor euros 99.056 euros
Cambio 160: contravalor euros 101.533 euros
Cuota a 30 años con JPYCambio a 162,453: 59.076 jpy / 363,65 €
Cambio 164: contravalor en euros 360,21 €
Cambio 160: contravalor en euros 369,22 €
observar que la cuota varia en función del cambio
APLICACION
La hipoteca multidivisa se concede especialmente para compra de primera vivienda y para cambios de hipoteca de una entidad a otra, en clientes que ya llevan un tipo con la hipoteca actual lo que les permite reducir su cuota dentro de un porcentaje de tasación bajo. NUNCA SE PLANTEARÁ COMO UNA HIPOTECA PARA CONSEGUIR OPERACIONES QUE POR ENDEUDAMIENTO SERÍAN INVIABLES EN EUROS O COMO REFINANCIACION.
RIESGOS
Es importante tener en consideración los riesgos de esta hipoteca. A corto plazo la hipoteca en divisas, especialmente en yenes, conlleva un alto riesgo desde el punto de vista de la deuda, ya que es bastante posible que en un plazo de 1 o 2 años haya períodos en los que la deuda del cliente con la entidad sea superior al capital inicialmente solicitado por la distintas fluctuaciones del cambio.
Es una hipoteca en la que hay que tener clara mentalidad de largo plazo, que es donde se ven realmente las ventajas, por la reducción considerable de los intereses a pagar.
VENTAJAS
La principal ventaja no es la reducción de la c