Alquiler con Opcion a COMPRA !!!!!
Aunque dar lecciones inmobiliarias es una prédica en el desierto, aún a pesar de todo lo que ha pasado, una simple indicación.
Tras la debacle de los pisos que no se venden, surge en el mercado un nuevo producto, el alquiler con opción a compra. Se trata de un producto comercial, con un aparente atractivo. ¡Lo mejor del alquiler y la compra en un sólo producto! Y ahí es donde va la gente de cabeza, una nueva hornada de incautos.
El alquiler con opción a compra es simplemente una aberración, salvo contadas excepciones. Es una casa que se ha intentado vender pero no ha encontrado comprador, luego tiene un precio o características que echan para atrás. Y si una casa no es buena para comprar…¡Peor para alquilar! Porque como ya he indicado alguna vez, lo que uno considera un piso con grandes posibilidades (para comprar) es lo que esa misma persona pensaría como un cuchitril (para alquilar). Porque para alquilar tiene que ser perfecto, para compra, no tanto. Nadie que pueda alquila en zonas deprimidas, comprar, casi todo el mundo.
Entonces con este producto estás alquilando algo que no comprarías, o que nadie ha querido comprar. Y te comprometes a comprar en el futuro, o sea, cuando valga aún menos que ahora, al precio donde el vendedor no se quiso plegar a la oferta. Tú dices: no, yo sí te lo compraré dentro de X años.
Pero no, no es una compra, el alquilador tiene total libertad para elegir si quiere comprar, o no. Si es que es perfecto. Pero no tanto. Es una compra a futuro de algo que no se vende, en una época de crisis. La clave de esta trampa para nuevos pardillos está en que un alquiler caro se justifica y casi se agradece (!) con el hecho de que luego se podrá amortizar del precio de la futura venta. Con lo que no sólo es una compra fuera de precios de mercado, sino que además, es un alquiler que no suele corresponderse con los precios de otras viviendas similares.
Además está el juego de la amortización. Si el alquiler es barato, lo que se descuenta del precio final es irrisorio, y si es caro, ¡Pues es un alquiler caro!
En el alquiler con opción a compra se da cita una especie de conjura de los necios. El vendedor que no encuentra comprador, decide pseudo alquilar. Y el potencial comprador que no tiene dinero para comprar o al que el banco ya le ha dicho: “no te doy ni esta hipoteca ni ninguna”, decide alquilar para poder comprar luego. Uno que vende tarde porque no puede ahora, y otro que dice que comprará tarde porque ahora es que es imposible.
Hay varios aspectos siniestros en los alquileres con opción a compra. El peor, casi delirante, es cuando el alquiler empieza como una compra, pagando una entrada. Esto es que simplemente es desquiciante. Pagas por adelantado una cantidad, que pueden ser una o dos anualidades, para asegurarte la compra. Alquilar ahora porque no puedes comprar, vale. Alquilar-con-opción-a-compra porque no puedes comprar, pagando como si fueras a comprar, es de deficiente mental.
En los contratos tipo de estos alquileres se suele estipular que el precio de la vivienda va aumentando conforme al IPC, pero no el IPC de alquileres, que puede y suele ser negativo, sino al genérico. Alquilas ahora y si compras en tres años, es al precio fijado inicialmente más tres años de IPC. Ahora es caro (nadie lo puede comprar) en tres años + IPC puede ser un precio delirante.
La penúltima vuelta de tuerca es la tributación a Hacienda. Con estos alquileres, a veces hay que pagar unos tipos de iva de la preventa. Un alquiler normal, que va sin IVA, se empieza gravar con un 7%, porque sí. Lo dicho, que siempre se convierte en un alquiler caro.
En resumen: un alquiler con opción a compra tiene algún sentido si se hace como media de flexibilidad, desde el lado del alquila-comprador. Pero si se hace porque ahora se querría comprar pero no se puede, es una actuación irracional, pardillaza, ladrillera, que merece la muerte en arenas movedizas.
http://www.asinorum.com/alquiler-con-opcion-a-compra/3008/
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No soy de seguir muchos blogs, más bien pocos, pero este es uno de los que ocasionalmente visito porque siempre me parece interesante, y este articulo puede ser de interes a mucha gente.
Saludos