cambio unilateral condiciones Hipoteca

Hola,

Sin ser ninguna experta en el tema hipotecario ni bancario, lo que entiendo de leer tus condiciones es lo siguiente:

* 1º año del periodo de carencia: tipo fijo del 4,75%
* Resto del periodo de carencia: tipo de interés variable
* Periodo de amortización (empieza ahora y dejas de pagar sólo intereses): tipo de interés variable, consistente en euribor anual + 0,75%

Supongo que lo te descuadra es la cantidad fija que te marcan al principio y en negrita, y la frase "durante el periodo en que se aplique el tipo de interés fijo". Para mi gusto está fatal redactado e induce a equivocación, pero si sigues leyendo en el resto de las escrituras verás cómo quedan estipuladas las condiciones anteriores.

Por lo que respecta a la cifra concreta, entiendo que es práctica habitual hacer ese cálculo con el euribor del momento en el que firmaste (más alto que el actual) para hacerte una idea aproximada, pero no puede ser exacto pues es a interés variable.

No es más que una opinión... La única hipoteca con la que me he enfrentado ha sido la mía al comprar mi casa y me la leí de cabo a rabo y pregunté todas las dudas que me surgieron antes de firmarla, por lo que no puedo hablarte desde la voz de la experiencia...

Un saludo

No es pese una clausula más que otra. Es que se refieren a cosas distintas.

La clausula segunda se titula ‘Segunda.-Amortización’, y en ella se establecen:
• Duración total del préstamo
• Forma de amortización y liquidación: En tu caso, carencia de cinco años de capital (que no de intereses)+ 420 meses con amortización de capital. Se dice que la cuota será de 1.055 euros durante el tiempo que se aplique el interés fijo. Pero es que ese tipo (4,75%) solo se aplica el primer año. El resto del periodo tiene revisión anual E12+0,75.
• TAE: el citado 4,90%, que se calcula suponiendo que no hay variación en el tipo de interés inicial
• Posibilidad de reembolso anticipado
• Compensación de cuentas.

Las clausulas ‘Tercera.-Intereses ordinario’ y ‘Tercera-bis.-Tipo de interés variable’ son la que establecen el tipo de interés de la operación: Un tipo inicial del 4,75% durante el primer año año, y resto de periodo, revisión anual E12+0,75. Y el primer párrafo de la Tercera bis es explicito: Transcurrido el periodo interés nominal fijo anual,(…) se divide en periodos de interés sucesivos, cuya duración será de doce meses para cada periodo.
Es decir, es una hipoteca a tipo variable desde su constitución.
Lo de del SAN lo dije porque tiene toda la pinta de ser la que se comercializó como ‘Hipoteca Superrevolución’.

Pero no hay que desanimarse: como te dicen en el post 2, pagas en torno al 2,79% : 806 euros/mes frente a los 1.055 € iniciales. Pero no solo eso: con intereses bajos, se amortiza más y mejor. Es decir, pagas 250 euros menos de cuota mensual y además, amortizas 100 euros más de principal del préstamo, con lo que al cabo de un año, debes 1.200 euros menos. Y eso es siempre un ‘blindaje’ ante posibles subidas del burribor. Es lógico: cuanto menos debas, menos te afectan las subidas. Y el otro ‘blindaje’ lo tienes en tus manos: durante este año, amortiza cada tres meses 750 euros (que es lo que te estás ‘ahorrando’), para rebajar cuota mensual (no tiempo). Haciendo eso, transcurrido el primer año, deberás al banco sobre 209.300 euros, frente a los 213.535 €, en el caso del tipo fijo. Se tendría que encarecer el préstamo hasta el 4,91% (Euribor en el 4,16%) para que pagaras la misma cuota que con el fijo del 4,75%. Si eres perseverante y disciplinado (que seguro que sí), y con un escenario de tipos bajos que acompañen al menos en los primeros años, la hipoteca variable no será ninguna losa.
S2

Cuadro amortización al 4,75%

Cuadro al 2,79% 250€ menos de cuota y 100 € más de amortización

Pues muchísimas gracias Maltijo y Ardicia.. la verdad es que coincido en que la redacción está fatal y lo que nos dijeron fue que iba a ser un fijo durante todo ese tiempo.. pero bueno, supongo que será práctica habitual llevar al engaño a la clientela.. en cualquier caso y gracias a Maltijo, me tranquiliza mucho ver que, primero, no tengo ningún problema que aclarar con el banco (cosa siempre desagradable) y en segundo lugar ver que, al menos actualmente, me beneficia económicamente.. Me trago con papitas mis palabras "sé perfectamente las condiciones de mi hipoteca" y por otra parte pido disculpas por el tiempo que os haya podido hacer perder en estos días donde el precio es oro.. Y Maltijo, sí, soy muy disciplinado con el banco (y con cualquier acreedor, pero especialmente con el banco y mucho más si cabe con la hipoteca) pues creo que es la única forma de dormir tranquilo. Me habéis servido de mucha ayuda. Mil gracias. Doy por cerrado el tema por mi parte.

Me he explicado fatal.

Quería decir que muchas quejas que llegan al SAC se podrían evitar si el personal de la oficina del cliente explicase las dudas que a este le asalten puesto que es parte de su trabajo.

Las respuestas de otros foreros creo que aclaran las que te han surgido a ti.

La entidad está obligada a informar de la TAE pero en el caso de una hipoteca variable este parámetro solo podría decirse con certeza al FINAL de la vida del préstamo por lo que se "simulan" las cuotas tomando como tipo de interés el vigente en la fecha de firma de la hipoteca. Cada vez que amortices o en cada revisión del euribor se te genera un nuevo cuadro de amortización con las cuotas correspondientes para el siguiente periodo.

Saludos

Pdt: el consejo de Maltijo de acelerar la amortización de la hipoteca es excelente y lo secundo. Hasta ahora, en carencia, lo que has hecho es pagar intereses manteniendo intacto el importe de deuda lo que puede perjudicarte seriamente si hay una subida de tipos de interés.

Gracias Jexs71. Todo aclarado.

Y por cierto Maltijo.. Sí, es la hipoteca superrevolución.. seguramente podría haber empezado por ahí.. Vuelvo a repetir mis disculpas..