Ganancia patrimonial tras venta y reinversión en vivienda habitual, caso concreto

Buenas, expongo el caso de mi padre y cómo lo estoy planteando, por si cae la breva de que algún alma compasiva me ayude. Lo veo difícil pues es un caso un poco coñazo, pero no pierdo nada por intentarlo:

En mayo de 1993 él compra vivienda habitual en gananciales con mi madre. Pagan 120.000€+gastos. Digamos que su valor de adquisición puede fijarse en 62.500€.

En 2002 hacen obras que incrementan habitabilidad de la casa en un 25% (en m2). Se conservan facturas por valor de 70.000€, de modo que a mi padre se le pueden imputar 35.000€. Dicha ampliación, pese a hacerse con todos los permisos municipales, no se escritura ni registra.

En 2005 mis padres liquidan su sociedad de gananciales. La escritura adjudica a mi padre el 50% de la casa por valor de 92.500€.

En 2012 fallece mi madre. Su 50% de vivienda se escritura en  257.500€ y se hereda por plenos dominios (sin usufructo) así: 17,5% mi padre y 32,5% mi hermano y yo a medias. En definitiva mi padre hereda el 17,5% de la casa por valor de 90.125€

En breve vamos a vender la casa por 925.000€. De los gastos de la venta (plusvalía municipal y comisión inmobiliaria) mi padre podrá imputarse 25.000€. De este modo, tiene 2 valores de enajenación: VEo(50% original)=450.000€ y VEh(17,5% heredado)=157.500€. Al vender podría imputarse unos 10.000€ por cancelación de hipoteca, luego en resumen su valor de enajenación total "definitivo" sería VE(total)=597.500€. Por cierto, él tiene 62 años.

Él va a reinvertir en un piso+garaje como vivienda habitual, que va a escriturarse en 470.000€. Los gastos de la operación (itp+notario+registro) serán de 40.000€, luego el valor de adquisición de su nueva vivienda habitual, a efectos fiscales, será de V(reinversión)=510.000€.

BIEN, AHORA LLEGA EL TURRÓN: CALCULAR SU GANANCIA PATRIMONIAL A EFECTOS DE TRIBUTACIÓN EN RENTA. Tras una semana de investigación y llamadas a la AEAT lo estoy planteando así:

*Me olvido de la liquidación de gananciales

*1º me centro en el 50% de propiedad "original", enajenado por 450.000€. Le corresponderían 2 valores de adquisición, uno de 1993 cuando se compra la vivienda y otro de 2002 cuando se amplía. Como la casa se amplío pasando de 100 a 125 metros, entiendo que la ampliación (valorada en 35.000€) afecta al 20% del valor (25/125), luego en 2002 tengo un valores de adquisición y enajenación de 35.000€ y 90.000€ (=450.000x20%) respectivamente, y por tanto la ganancia patrimonial en 2002 es: GP(2002)=55.000€

*Dicho lo anterior, al valor de adquisición de 1993 (62.500€) le correspondería un 80% del valor de enajenación de 2019, es decir 360.000€ (=450.000x80%), y por tanto GP(1993)=297.500€. Esta ganancia, por ser el valor de adquisición anterior a 1995 (de modo que "1995-1993 ~ 2 años y hay una deducción del 11,1% por año") y ser el valor de enajenación <400.000€, tiene un 22,2% de su valor (=66.045€) exento de tributación, de modo que GP(1993)=231.455€

*Por último, de manera sencilla calculo GP(2012)=157.500-90.125, es decir GP(2012)=67.375€

*Así las cosas, GP(total)=55.000+231.455+67.375, es decir GP(total)=353.830€

*En este punto, para calcular la reducción por reinversión en vivienda habitual hago una regla de 3: si a un VE(total)=597.500€ le corresponde una GP(total)=353.830€............a un V(reinversión)=510.000€ le corresponderá X, siendo X=302.014€............de modo que la "ganancia sujeta" o ganancia patrimonial tras reinvertir sería de 353.830 - 302.014, es decir GP(final)=51.816€. Para esta cantidad, echando las cuentas, el gravamen "medio" sería del 20,83% y por tanto mi padre tendría que pagar 10.798€ en su renta

Si algún valiente entendido ha llegado hasta aquí, ¿es correcto mi planteamiento? Muchísimas gracias y un saludo

No voy a ponerme a calcular los valores de adquisicion de los diferentes itos por loque ha pasado la vivienda, con sus corespondientes impuesto y gastos que se sumarian a los importes escriturados ( en la herencia se habra pagado plusvalias municipales).
Si te indico que la adquisisicion de Mayo del 1993, tiene de aplicacion los coeficientes de abatimiento, que al ser inmueble, se calcula en funcion des los dias transcurridos entre la adquisición y el 20 de Enenero del 2006 (periodo exento) en funcion del total de dias entre la adquisicion inicial y la venta final.  El Programa Renta Web, cumplimentando las fechas y los importes de esta operacion (como parte separada) te aplica la exencion correctamente.

Saludos

Hola Villafrati
Sin entrar en la complejidad de hacer los cálculos para determinar la ganancia patrimonial por la venta la vivienda, creo que debes analizar lo siguiente:
- Sabes que si tu padre vende su casa habitual para comprarse otra que va a constituir su casa habitual en el futuro, no tiene que pagar impuestos si todo el importe de la venta lo dedica a la compra de la nueva. (Dispone de 2 años para la compra - venta)
- Tu padre tiene ahora 62 años. Sabes que si tu padre se espera hasta los 65 años para vender su casa habitual, no tiene que pagar impuestos de la venta.
Me imagino que ya conocías lo comentado, pero si crees que te puedes acoger a alguna de los opciones que te he planteado, te puedo ayudar para aplicar los términos legales que exige Hacienda en ambos  casos.
Saludos

Si, conozco ambas cosas. Es una casa cara y complicada de vender, la compra un extranjero y si no la vendemos ahora quizás no la vendamos en mucho tiempo. De ahí no poder esperar a los 65. Y lo de la reinversión, lo pongo en mi mensaje. Él reinvierte, aunque no todo. Si viendo el desarrollo que expongo ves algo mal planteado, te agradezco mucho que me lo hagas ver. Un saludo

Ok a que los valores pueden afectarse por los gastos, es un tema menor que no lo he mencionado por simplificar.

Sobre la deducción que comentas, antes de nada veo que no la he calculado con exactitud. En relación al "paquete" de 1993, tengo entendido que de los 297.500 de ganancia hay que distinguir la que corresponde a antes de 20/1/06 y la posterior hasta la fecha de venta. Aproximadamente la anterior corresponde a 153 meses de 321, luego sería el 47,66% de 297.500 = 141.790€, y a esta cantidad puedo deducirle un 11,1% por cada año anterior a 1995 (=2 años), es decir puedo deducir el 22,2% de 141.790 que es 31.500€.

Conclusión, del paquete de 1993 devenga una ganancia de 297.500-31.500 = 266.000€

No obstante también he escuchado por otros sitios que en este paquete podría deducirse el 100% de la parte anterioral 20/1/06. Si fuese así, la ganancia sería de 297.500-141.790= 155.710. Hay una diferencia importante, ¿sabes/sabéis cúal es el procedimiento de cálculo correcto?

El calculo de la plusvalia a la que se puede aplicar el 11,1% (en este caso 2 años- el 22,2%) se hace con los dias exactos. Solo quedan totalmente exentas las plusvalias de los inmuebles adquiridos antes del 31-12-86 ( 10 años).
 Si quiere acogerse a la deduccion por amortizacion del prestamo pendiente y no quiere que la AEAT le ponga impedimentos, debe cancelarlo antes de la venta, proque la Administracion considera que si es con dinero de la venta, no puede considerar aplicable la deduccion por inversion.
Despues de determinada la plusvalia total , tiene la exencion por reinversion en nueva vivienda habitual, que sera aplicada en la misma proporcion que existe entre el importe reinvertido y el Neto obtenido de la venta ( Se tiene 2 años de plazo desde la fecha de venta a la fecha de nueva adquisicion).
Saludos