Esto es lo que dice chat GPT, porque es cosa complicada. Espero que al menos le saques algo de provecho.
Vamos por partes para darte una orientación clara y práctica.
🔍 1. ¿Qué es la disolución de condominio?
La disolución de condominio o división de cosa común es una acción legal que permite a uno o varios copropietarios salir del estado de comunidad (copropiedad) dividiendo el bien común. Puede hacerse:
- De mutuo acuerdo, si todos los copropietarios consienten.
- Judicialmente, si no hay acuerdo.
🏡 2. Situación actual de la finca y la vivienda
- La finca rústica (20.000 m²) es indivisible legalmente al estar en suelo protegido y no segregable.
- La vivienda construida por vuestros padres no está inscrita en el Registro de la Propiedad, aunque existe materialmente.
- Vosotros (dos hermanos) tenéis el 10,38 % de la finca, pero ocupáis (o más bien tu hermano ocupa) una vivienda que fue construida por vuestros padres y que los demás copropietarios reconocen como vuestra.
❓ 3. ¿La división debe hacerse sobre toda la finca con todos los copropietarios?
✅ Sí , en principio: La acción de división de cosa común solo se puede ejercitar sobre toda la cosa común, es decir, sobre la totalidad de la finca rústica, y necesariamente por o contra todos los copropietarios. No se puede pedir la disolución de la comunidad solo sobre la cuota de dos copropietarios, ni limitarla a una parte concreta de la finca (como la vivienda), si esa parte no está jurídicamente separada (por ejemplo, inscrita como finca independiente).
🧩 4. ¿Existe alguna opción para limitar la acción solo a la vivienda o a vuestra cuota? ⚠️ En principio no , pero hay alternativas prácticas:
✅ OPCIÓN 1: Atribución de uso o división de hecho Si hay acuerdo entre los copropietarios, pueden hacer una asignación de uso o una división de hecho, reconociendo que cierta parte de la finca (como la vivienda) sea para vuestro uso exclusivo, aunque no haya segregación registral. Pero esto requiere el consentimiento de todos.
✅ OPCIÓN 2: Reconocimiento de propiedad sobre la vivienda Si el resto de copropietarios reconocen que la vivienda es vuestra, podéis:
- Legalizar la vivienda (si fuera posible urbanísticamente) e inscribirla como construcción privativa vuestra sobre la finca común.
- Esto se puede hacer a través de:
- Escritura de declaración de obra antigua (con arquitecto y certificación de antigüedad),
- Y luego inscribirla en el Registro de la Propiedad a nombre de vosotros dos.
⚠️ Esto no cambia la propiedad de la finca, pero sí da soporte legal a la propiedad de la vivienda en favor vuestro.
✅ OPCIÓN 3: Acción reivindicatoria o de desahucio contra tu hermano Si tú eres copropietario de la finca y de la vivienda (aunque no esté registrada) y tu hermano impide el uso compartido, podrías plantear:
- Una acción de reivindicación o desahucio por precario contra tu hermano.
- El argumento sería que tú también eres propietario, y que él ocupa en exclusiva sin tu consentimiento.
No es la disolución de condominio, pero puede presionar para llegar a un acuerdo o reparto más justo.
🧭 Conclusión
- La disolución de la cosa común debe referirse a la totalidad de la finca y afectar a todos los copropietarios.
- No puedes hacerlo solo sobre la vivienda o solo sobre vuestra cuota.
- Sin embargo, hay caminos alternativos para proteger tus derechos:
- Regularizar la vivienda como construcción privativa (si hay pruebas y acuerdo).
- Reclamar el uso compartido (acción de desahucio o reivindicatoria).
- Negociar un reparto de uso con el resto de copropietarios.
📌 Recomendación final
Este tipo de situaciones mezcla derecho de propiedad, registro de la propiedad, urbanismo y derecho civil, por lo que te recomendaría:
- Acudir a un abogado especializado en propiedad horizontal, rústica o herencias.
- Pedir un informe urbanístico del suelo (para saber si se puede legalizar la vivienda).
- Y reunir documentación (testigos, escrituras, certificados catastrales, etc.) que acrediten que la casa fue construida por vuestros padres y ha sido usada por la familia.
