Si estás pensando en comprar una vivienda de obra nueva y necesitas financiación, hay un paso que va a marcar gran parte del proceso: la tasación de obra nueva. No se trata de un simple trámite administrativo, sino de un informe técnico clave para que el banco decida cuánto puede prestarte y en qué condiciones.
Tasar vivienda obra nueva
La tasación de una vivienda nueva genera muchas dudas, sobre todo cuando la vivienda aún no está terminada o se compra sobre plano. ¿Cuándo se hace?, ¿qué valor se tiene en cuenta?, ¿puede afectar a la hipoteca? En esta guía resolvemos todas estas cuestiones.
¿Qué es la tasación de una vivienda de obra nueva?
La tasación de una vivienda de obra nueva es un informe técnico que estima el valor de mercado de un inmueble que se encuentra en fase de proyecto, en construcción o recién finalizado. Este valor sirve como referencia para la entidad financiera que va a conceder la hipoteca.
En la tasación vivienda obra nueva, el tasador no solo analiza el estado actual del inmueble, sino también cómo será la vivienda una vez finalizada, apoyándose en planos, memoria de calidades y documentación técnica del proyecto.
El objetivo principal es determinar un valor realista y acorde al mercado que sirva como garantía del préstamo hipotecario.
📘 En comparación con las tasaciones de una vivienda de segunda mano, la obra nueva se apoya en previsiones técnicas y económicas del proyecto terminado, lo que exige valorar costes futuros y el resultado final de la construcción para estimar correctamente su valor.
¿Quién puede hacer una tasación de vivienda de obra nueva?
Este marco está regulado por el Real Decreto 775/1997, que establece que solo los informes emitidos por tasadoras homologadas pueden ser aceptados por las entidades financieras. Si la tasación no cumple este requisito, el banco no la tendrá en cuenta.
¿Qué factores analiza el tasador en una obra nueva?
En una tasación de vivienda nueva, el análisis es más amplio que en una vivienda usada, ya que muchas variables aún no son definitivas. Entre los factores más relevantes se encuentran:
Una documentación clara reduce ajustes y condicionantes en la tasación de obra nueva.
Métodos de tasación de una vivienda de obra nueva
En función del tipo de inmueble, se pueden aplicar varios métodos:
Método de comparación
Método de reposición
Método de capitalización de rentas
Método residual, muy habitual en promociones de obra nueva
¿Cómo es el proceso de tasación de una vivienda de obra nueva?
El proceso de tasación de una vivienda de obra nueva sigue una metodología técnica regulada y más compleja que en viviendas de segunda mano. Esto se debe a que el tasador debe anticipar el valor final del inmueble cuando la obra aún no está terminada o acaba de concluir.
En una tasación de obra nueva, la profesional combina análisis documental, estudio del entorno y comparación de mercado para obtener un valor coherente y aceptado por el banco.
1. Análisis de la ubicación y del entorno
El primer paso en la tasación vivienda nueva es estudiar la ubicación. Se analizan el barrio, las comunicaciones, los servicios, la consolidación de la zona y las expectativas de desarrollo urbano.
En promociones nuevas, este análisis es clave, ya que el valor depende en gran medida del entorno presente y futuro.
2. Estudio de las características del inmueble
En esta fase, el tasador revisa el proyecto en profundidad. En una tasación vivienda obra nueva se analizan:
Superficies útiles y construidas
Distribución según planos
Número de estancias
Calidades previstas
Eficiencia energética
Anexos como garaje o trastero
El valor se basa en el resultado final previsto, no solo en el estado actual de la obra.
3. Análisis del mercado y búsqueda de comparables
La tasación de una vivienda de obra nueva requiere estudiar precios de inmuebles similares en la zona. El tasador ajusta los valores en función de ubicación, antigüedad, calidades y situación del mercado.
Cuando hay pocos comparables, el ajuste técnico cobra aún más importancia.
4. Valoración final según metodología oficial
Con toda la información, el tasador aplica la metodología correspondiente. En la tasación de obra nueva, suele combinarse el método de comparación con otros métodos técnicos según el caso.
5. Revisión de garantías, documentación y viabilidad
Por último, se revisa que la vivienda sea legalmente hipotecable y que toda la documentación sea coherente. Cualquier discrepancia puede afectar al valor final.
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