El mercado inmobiliario en España ha experimentado una trayectoria que puede recordar a la de una auténtica montaña rusa. Desde los altibajos de la burbuja inmobiliaria, hasta las subidas de precio más recientes, ha sido sin duda foco de interés por parte de inversores nacionales e internacionales.
En este artículo, podrás explorar con nosotros la evolución del precio de la vivienda de los últimos años; por qué la vivienda es un activo tan relevante en España; y qué podría pasar a en una teórica bajada de tipos de interés.
Desde el 2004 al 2024, ¿Qué ha pasado?
Para tener una vista ampliada de la evolución del precio de la vivienda, lo mejor será analizar su camino desde los años de la burbuja y su consecuente ‘pinchazo’, hasta su recuperación como un activo clave en uno de los sectores más fuertes del país: el turismo.
Cronológicamente, estos son los conjuntos de años que engloban cada una de las últimas tendencias:
- 2004-2008: Los años precrisis en los que España experimentó un auge inmobiliario récord. Sin embargo, en 2008, la burbuja estalló en un terremoto financiero que, aunque tenía epicentro en EEUU, afectó a nivel global.
- 2009-2013: En estos años el mercado inmobiliario se contrajo a niveles en los que el sector como cada año era peor que el anterior. Los precios cayeron drásticamente, y muchas propiedades se quedaron sin vender.
- 2014-2019: Pero como después de cada crisis, viene un periodo de recuperación. Los precios de la vivienda mostraron una tendencia ascendente, aunque a un ritmo moderado. La demanda aumentó, especialmente en las principales ciudades y zonas turísticas gracias al auge de modelos de negocio como el de AIRBNB.
- 2020-2024: Un periodo sin apenas estabilidad. Si bien es cierto que se auguraba unos años de crecimiento sostenible de la economía después de haber sufrido una serie de políticas restrictivas durante la anterior crisis, no ha sido así. Desde capear una pandemia mundial y una nueva guerra en Europa, hasta el resurgimiento de conflictos en Oriente Medio. Todo ello acompañado de una inflación apabullante que se tuvo (y se tiene todavía) que ahogar con altos tipos de interés, y que no ha evitado ni mucho menos, que los precios de las viviendas de nuevo, suban a ritmos parecidos al del periodo 2004-2008.
Es importante tener en cuenta que, además de los factores económicos, otros elementos y sectores también pueden afectar al mercado inmobiliario. Un ejemplo es la industria energética, la cual es clave para prácticamente cualquier sector.
¿Por qué la vivienda en España es un activo tan relevante?
El mercado inmobiliario y el de la construcción, es uno de los grandes pilares de la economía nacional. Y no es para menos, ya que en España hay empresas de gran tradición y prestigio internacional en este sector. Ejemplos son ACS, Ferrovial o SACYR. Si a ello le sumamos el hecho de que el turismo potencia este sector debido al modelo de negocio hotelero y también el ya mencionado anteriormente AIRNBNB, nos encontramos con un mercado que va a tener tanto demanda nacional, como internacional.
A nivel cultural, la población española tiene arraigada la meta de adquirir en propiedad su propia vivienda. Esto hace que la demanda no solo se vea empujada por motivos económicos, sino también culturales.
Sin embargo, aunque en anteriores años cuando subía el precio de compra de viviendas, los alquileres moderaban sus precios, actualmente el sector está en una espiral alcista difícil de corregir.
En otras palabras, sea cual sea tu objetivo, comprar o alquilar, las próximas tendencias salvo cambio regulatorio, no van a ser a la baja, sino al alza. Un callejón sin salida en toda regla para las rentas más bajas.
Con la bajada de tipos, ¿seguirá subiendo?
Expliquemos primero qué debería haber pasado con esta subida de tipos que hemos experimentado este último año.
Teóricamente, cuando se suben los tipos de interés, el acceso a la vivienda se restringe a las rentas más altas o a aquellas personas que ya posean una cantidad ahorrada considerable. Esto se debe, a que el acceso a préstamos hipotecarios es más complicado. Por lo que, la demanda debería decaer y la oferta reajustarse a la baja. No ha sido así en el caso español, ya que la inflación proviene de “regar” con dinero recién impreso a toda Europa a raíz de la crisis sanitaria de la pandemia, por lo que, si algo hay en el mercado, es liquidez.
Por ello, aunque las subidas de tipos han posibilitado frenar los niveles de inflación, estos todavía no están completamente controlados. Sin embargo, si se decide bajar los tipos, el precio de la vivienda no solo no va a bajar, sino que va a seguir subiendo. Pero ¿por qué? Pues porque una parte de las rentas que antes no podían acceder a un préstamo hipotecario, en esa hipotética subida, ahora sí tendrían suficiente poder adquisitivo como para plantearse una compra.
Es decir, a la ya demanda existente, se le añadirían nuevos demandantes, por lo que cuanto más se bajen los tipos, más presión de demanda se ejercerá sobre la oferta, y, por ende, más deberían subir los precios.
Es ciertamente, la pescadilla que se muerde la cola.
¿Cuándo es el mejor momento para comprar?
Decidir cuándo comprar o vender una vivienda es una cuestión muy personal. No obtendremos la misma respuesta si compramos para vivir o si somos inversores. Tampoco será lo mismo que nos planteemos comprar con hipoteca o sin ella.
Sin embargo, sí que habrá factores que podremos analizar de forma general. Lo ideal será comprar cuando los precios poseen una tendencia bajista y los tipos de interés no sean altos.
Aunque eso sí, no será ni mucho menos un escenario fácil de encontrar, ya que todos queremos comprar barato y vender caro, pero pocos consiguen hacerlo. El mercado al final se regula en este aspecto.
Por ello, una de las mejores estrategias en este sentido, sería esperar a tipos bajos si necesitamos financiación, para posteriormente, buscar buenas oportunidades de compra. Y es que, aunque los precios en general puedan estar altos, las oportunidades de compra siempre estarán, pero tendremos que estar con ojo avizor "24/7".
Lo que no es muy probable que encontremos es un escenario de precios altos, una oportunidad de financiación que esté fuera de mercado. Por lo que, en resumidas cuentas, tener una financiación asequible de forma general y encontrar una vivienda que puntualmente pueda estar a un muy buen precio, puede suponer uno de los mejores momentos para comprar.
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