Qué tengo que pagar al comprar una vivienda: ¿IVA o ITP?

A la hora de comprar una vivienda en España, uno de los aspectos más importantes que hay que tener en cuenta es el pago de impuestos. En este sentido, es común que surjan dudas acerca de qué impuesto hay que pagar: ¿IVA o ITP? 

Es importante conocer las diferencias entre ambos impuestos y en qué casos se aplica uno u otro, ya que como veremos a continuación, la diferencia entre ambos es notable.

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El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es un impuesto indirecto que se aplica en la mayoría de las transacciones comerciales en España. En el caso de la compra de viviendas nuevas, es obligatorio pagar el IVA al promotor de la vivienda. 

El tipo de IVA que se aplica en la compra de una vivienda nueva a nivel nacional suele rondar el 10%, aunque en algunas ocasiones los tipos pueden llegar a ser el 4% debido a que por ejemplo, las Viviendas de Protección Oficial (VPO) se acogen a este régimen reducido. 

Por otro lado, es fundamental tener en cuenta que el IVA se aplica sobre el precio total de la vivienda, incluyendo el valor del suelo y las instalaciones. Los gastos asociados a la operación irán a parte con su pago de impuestos correspondientes.

El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es un impuesto que se aplica en la compra de viviendas de segunda mano. El tipo de ITP varía según cada comunidad autónoma, pero suele oscilar entre el 4% y el 10% del precio de la vivienda.

Por ejemplo, mientras que en País Vasco será del 4%, en Cataluña será del 10%. Por otro lado, de una forma intermedia, en Andalucía es actualmente del 7%.

Además, debes tener en cuenta que el ITP se aplica sobre el precio de compra de la vivienda, sin incluir el valor del suelo ni de las instalaciones (a diferencia del IVA). Asimismo, el ITP no se aplica en la compra de viviendas nuevas, ya que en este caso se debe pagar el IVA. 

Como hemos mencionado anteriormente, el IVA se aplica en la compra de viviendas nuevas, es decir, aquellas que han sido construidas por un promotor y que no han sido habitadas anteriormente. 

Por otro lado, el ITP se aplica en la compra de viviendas de segunda mano, es decir, aquellas que ya han sido habitadas anteriormente y que son propiedad de un particular. 

No obstante, existen algunas excepciones. Por ejemplo, si se compra una vivienda de segunda mano que ha sido rehabilitada y que no ha sido habitada después de la rehabilitación, se puede aplicar el IVA en lugar del ITP. Además, si se compra una vivienda de segunda mano que ha sido objeto de una dación en pago, se puede aplicar un tipo reducido de ITP. Todas estas casuísticas podrán variar y ser objeto de modificaciones con el paso del tiempo, por lo que tendremos que estar atentos a posibles actualizaciones.

En el caso de la rehabilitación de una vivienda, es importante que la rehabilitación haya sido realizada por una empresa constructora y que se haya obtenido la correspondiente cédula de habitabilidad que acredite que la vivienda ha sido completamente renovada y que cumple con las normativas técnicas y de seguridad necesarias. 

Entonces, en cuanto a la dación en pago, se trata de una situación en la que una persona que tiene una hipoteca y no puede seguir pagándola, entrega su vivienda al banco como forma de pago. En este caso, el banco vende la vivienda y, si el comprador es un particular, se puede aplicar un tipo reducido de ITP, ya que se considera que el banco ya ha obtenido un beneficio anteriormente por la hipoteca. 

Es importante tener en cuenta que el IVA es un impuesto que se aplica sobre el precio de venta de la vivienda, mientras que el ITP se aplica sobre el valor catastral o el precio de compraventa, el que sea mayor.

Es recomendable contar con el asesoramiento de un experto fiscal para calcular correctamente los gastos e impuestos asociados a la compra de una vivienda y evitar sorpresas desagradables en el proceso. Además, es importante tener en cuenta que existen algunas deducciones y bonificaciones que pueden reducir el importe final a pagar, como por ejemplo la deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF o la bonificación en el ITP para familias numerosas o personas con discapacidad. 

De este modo, conocer qué impuesto se aplica en la compra de una vivienda, ya sea el IVA o el ITP, es fundamental para calcular correctamente los gastos e impuestos asociados a la operación. Es importante tener en cuenta que existen algunas excepciones, como en el caso de la rehabilitación de viviendas o la dación en pago, y que es recomendable contar con el asesoramiento de un experto en la materia para evitar sorpresas desagradables y aprovechar todas las deducciones y bonificaciones a las que se pueda tener derecho. 

A la hora de calcular el importe a pagar por el IVA o el ITP, es importante tener en cuenta el precio de la vivienda. En el caso del IVA, se aplica un tipo fijo del 10%, aunque puede variar en función de la comunidad autónoma. En el caso del ITP, el tipo varía según la comunidad autónoma, pero suele oscilar entre el 6% y el 10% del precio de la vivienda. 

Además del precio de la vivienda, es importante tener en cuenta otros gastos asociados a la compra, como los honorarios del notario, los gastos de registro de la propiedad y los honorarios del gestor. Estos gastos suelen oscilar entre el 1% y el 2% del precio de la vivienda. 

A la hora de comprar una vivienda, es importante tener en cuenta no solo el impuesto a pagar, sino también otros gastos asociados a la compra. Además, es recomendable contar con el asesoramiento de un experto en la materia para evitar sorpresas desagradables. 

Ricardo Gulias, director de RN Tu Solución Hipotecaria, recomienda "asegurarse de que se han tenido en cuenta todos los gastos asociados a la compra de la vivienda, no solo el impuesto a pagar. Además, es importante contar con un asesoramiento profesional que nos guíe a lo largo de todo el proceso, desde la elección de la vivienda hasta la firma del contrato". 

Otro aspecto a tener en cuenta es la financiación de la compra. Es recomendable comparar distintas opciones de hipoteca y elegir la que mejor se adapte a nuestras necesidades. Además, es importante tener en cuenta que la mayoría de las entidades financieras exigen una entrada de entre el 10% y el 20% del precio de la vivienda, por lo que es necesario contar con un ahorro previo. 

En definitiva, la compra de una vivienda es una decisión importante que conlleva una serie de gastos e impuestos que hay que tener en cuenta. Es fundamental contar con el asesoramiento de un experto en la materia para evitar sorpresas desagradables y elegir la opción de financiación que mejor se adapte a nuestras necesidades. 

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