Cómo evolucionará el precio de la vivienda en 2023

Las estadísticas demuestran que este será el año en el que el boom inmobiliario que se viene experimentando desde 2021, como consecuencia del fin de la pandemia, echará el freno. 2023 vendrá marcado por la moderación y la contención, por una recesión inmobiliaria necesaria a la par que urgente. 

Con los tipos de interés subiendo durante el primer trimestre, según datos del BCE, en torno al 3%, el precio de la vivienda frenará su ritmo de subida hasta el 3%, aunque podría incluso descender en un 1% si la inflación se mantuviese en los niveles actuales. De igual modo, la compra-venta podría reducirse en un 11% (sobre unas 500.000 operaciones) y la firma de hipotecas en un 17%. Las cifras de compra-venta podrían bajar en un 5% para 2024.

Hay que tener en cuenta que 2022 se ha cerrado con una subida anual en el precio de la vivienda nueva y usada del 8,8%, mientras que el alquiler ha subido hasta en un 8,4%. Durante el pasado año se han vendido 760.000 viviendas, de las cuales 680.000 son de segunda mano.

Todo ello es como consecuencia del adelanto de los compradores al encarecimiento hipotecario y de los tipos de interés que se esperaba para 2023. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en octubre del pasado año la compraventa de viviendas subió un 17% la tasa interanual acumulada.

La guerra de Ucrania y la nueva Ley de Vivienda repercuten muy seriamente en este sentido, a lo que hay que sumarle la subida histórica del Euribor que va de la mano a un incremento de los préstamos hipotecarios. Esto está provocando que la tasa de esfuerzo de los compradores aumente considerablemente y supere la media histórica.

El Departamento de Análisis de Bankinter señala en su informe trimestral que los precios de la vivienda deberían entrar en fase de ajuste en los próximos dos años, donde se reduciría en torno al 5%. Por consiguiente, se prevén caídas del 3% para este 2023 y del 2% para 2024. Las causas directas serán el mayor coste de financiación hipotecaria, la menor tasa de ahorro de los hogares y la pérdida de atractivo de la inversión en vivienda para alquiler.

Mientras que en España los precios se perfilan hacia una caída en picado, en otro países de la Eurozona como Portugal o Irlanda se prevé un crecimiento del 3% y del 1,5%, respectivamente, en el índice de precios de la vivienda para 2023, y del 2,5% y del 2%, respectivamente, de cara a 2024.

Por su parte, BBVA Research asegura que las transacciones se reducirán, aunque la vivienda podría subir este año en torno al 2%. El portal inmobiliario pisos.com se suma a la tendencia a la baja, aunque no da datos fehacientes y establece una horquilla que iría entre una bajada del 3% y una subida del 1%.

El pronóstico para las viviendas de nueva construcción, aunque reduzca su demanda, es que los promotores puedan vender más del 85% de los inmuebles ya terminados, como consecuencia especialmente de que tienen comprometidas más del 50% de las unidades por entregar. 

A diferencia de los pisos de segunda mano, que podrían descender en un 6,5% su coste, la obra nueva seguirá subiendo hasta el 8%. De hecho, en grandes urbes como Barcelona o Madrid apenas se acometerán ajustes de precio debido a la elevada demanda existente.

Se prevé que para 2023 la firma de hipotecas descienda hasta en un 17%, en torno a las 360.000. No debe ser tomado como un dato alarmante, ya que los compradores, al haber visto como la inflación no para de subir y los sueldos se estancan, prefieren tirar de sus ahorros antes que sumergirse en nuevos préstamos hipotecarios con subidas de intereses constantes. Con el Euribor en una tasa del 3,5%, habrá hogares que tengan hipotecas variables y que ésta pueda llegar a subir al 4%.

Se prevé incluso que las entidades financieras mantendrán las hipotecas variables y mixtas en detrimento de las de tipo fijo.

Las previsiones para el mercado del alquiler son menos halagüeñas y se espera que las rentas aumenten en un 2%, especialmente en las principales capitales de España. Aunque con la aplicación de la Ley de Vivienda se busca frenar este crecimiento exponencial, estableciendo un tope del 2% a la renovación de los contratos y a la congelación de precios durante seis meses en aquellos que finalicen antes del 30 de junio, la oferta se reducirá y por consiguiente el precio aumentará en torno al 5%.

La falta de oferta que se prevé para este año es como consecuencia de la inseguridad de los vendedores ante casos de impago u ocupación, pero también de inseguridad jurídica por la inacción de los gobiernos autonómicos y del Ejecutivo central.