De forma general, las parejas compran viviendas en las que planean vivir el resto de sus vidas. Sin embargo, cuando las cosas no van bien y se quiere cesar la convivencia, lo habitual es que uno se vaya del hogar familiar y el otro se quede.
Entonces, ¿cómo comprar la mitad de la vivienda a mi expareja?, te preguntarás. En este artículo vamos a abordar este supuesto y los problemas que pueden surgir en el camino.
Guía para comprar la mitad de la vivienda a la expareja
Aunque pueda parecer todo un reto, lo cierto es que obviando la carga emocional, el proceso es bastante simple. Si quieres saber cómo comprar la otra mitad de la casa en un divorcio o situación similar, te lo contamos. Y es que los pasos que debes seguir para hacerlo son muy concretos.
- Acuerdo entre ambos. Lo ideal es que la venta de la mitad de la propiedad la pactéis entre los dos. Para ello, tendréis que hacer frente a una serie de negociaciones acerca del precio, los plazos y otros términos.
- Valoración de la propiedad. Para valorar la propiedad y determinar cuál es su valor de mercado, nuestra recomendación es que solicitéis los servicios de un tasador homologado.
- Financiación. Si vas a necesitar una hipoteca para comprar la parte del piso de tu ex, haber recurrido a un tasador homologado va a agilizar los trámites. Con esa valoración podrás acudir a cualquier entidad bancaria para buscar opciones de financiación.
- Contrato de compraventa. Al igual que harías con un tercero, tendrás que redactar un contrato de compraventa donde se especifiquen con la mayor claridad posible todos los términos del acuerdo.
- Notario. Para formalizar la transacción, tendréis que acudir a una notaría donde se dé fe de la operación.
- Cambio de titularidad en la vivienda. Al mismo tiempo que se acude al notario, se realizará el cambio de titular en la propiedad. Así, el nuevo propietario se añade a la escritura como único propietario. Posteriormente, tendrás que comunicar esos cambios al Registro de la Propiedad.
- Liquidación de impuestos y gastos. Toda operación de esta índole está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). También tendréis que tener previstos los gastos de notaría, gestoría, registro y cancelación hipotecaria, si fuera necesario.
¿Qué problemas pueden surgir al vender o comprar la mitad de la casa a tu expareja?
Los problemas más habituales son los mismos que pueden surgir en cualquier otro tipo de operación inmobiliaria en la que no haya habido una relación sentimental. En estos casos, no importa si vas a ceder tu parte del piso a tu ex o viceversa.
Debes tener cuidado con lo siguiente:
- Conflictos emocionales. Las transacciones financieras entre dos personas que han tenido una relación suelen ser muy intensas a nivel emocional. Por eso, es importante ser proactivo y, antes de llegar a un punto muerto, contar con la ayuda de un mediador profesional.
- Negociación de términos. Debéis alcanzar un acuerdo en cuanto a plazos de pago, condiciones, tiempo para abandonar la vivienda, etc. Todos estos detalles pueden ser muy peliagudos y deben abordarse con la mayor claridad y empatía para evitar malentendidos futuros.
- Acuerdo sobre el precio. Si quieres comprar la mitad de la casa a tu ex, ¿cuánto le deberías pagar? Como ya te hemos recomendado, lo ideal es acudir a un tasador profesional. De este modo, podréis pactar un precio justo donde no quepa la discusión.
- Financiación. Se puede pedir una hipoteca para comprar la mitad de una casa. Aun así, si una de las partes no tiene la suficiente capacidad económica para adquirir por sí sola la propiedad, esto puede convertirse en un gran desafío.
- Cambios en la hipoteca. Si te separas y tienes hipoteca, tendréis que abordar cómo gestionar ese préstamo. Algunas de las opciones son cancelar la hipoteca existente, realizar una novación hipotecaria o cualquier otra fórmula que se os ocurra y con la que ambos estéis de acuerdo.
- Cumplimiento del contrato. Es esencial que todas las partes cumpláis con los términos acordados en el contrato. En caso contrario, es posible que os veáis abocados a disputas y diferentes acciones legales.
- Uso de la vivienda. Lo ideal, para evitar discusiones, es pactar cuál será el uso de la propiedad antes de su transferencia.
¿Qué sucede si, tras el matrimonio, quieres comprar la mitad de la vivienda a tu expareja?
En caso de haber estado casados, lo primero que hay que tener en cuenta es el régimen matrimonial de la pareja. No es lo mismo haber estado casado en gananciales que en separación de bienes. ¿Qué diferencias hay?
Régimen ganancial en el matrimonio
Si estás o estabas casado y no hiciste capitulaciones matrimoniales, predomina el régimen establecido por la comunidad autónoma. En la mayoría predomina el Derecho Común, es decir, los gananciales.
Este régimen matrimonial parte de la premisa de que todos los bienes adquiridos durante el matrimonio pertenecen a ambos miembros de la pareja. Por tanto, en caso de divorcio, se dividen a partes iguales.
Régimen de separación de bienes en el matrimonio
En las comunidades de Aragón, Baleares, Cataluña, Navarra, Valencia, Galicia y parte de Vizcaya, se aplica el Derecho Foral y el régimen predeterminado es el de separación de bienes.
¿Qué implica esto? Que dentro del matrimonio cada uno usa, administra y vende sus bienes como considere. En consecuencia, el patrimonio de cada parte es «privado» y ninguna tiene la obligación de compartir la mitad de los beneficios con la otra.
Por tanto, si estás casado en este régimen, no hay discusión posible acerca de la propiedad del inmueble. Tanto en una negociación amistosa como conflictiva, el patrimonio personal se mantiene intacto para ambos cónyuges.
¿Qué pasa si uno de los cónyuges puso un mayor importe para la entrada?
En la actualidad, este escenario es muy habitual. Por tanto, a la hora de vender la propiedad es importante tener pruebas documentales de todo (transferencias, justificantes de pago…).
De esta manera, la parte de la pareja que aportó más dinero a la compra de la vivienda o sufragó la realización de una reforma puede reclamar una compensación económica proporcional a lo aportado.
Implicaciones fiscales al comprar la mitad de la vivienda a mi expareja
A la hora de comprar a tu pareja la mitad de la vivienda que compartíais, podemos diferenciar dos procedimientos y situaciones:
- Extinción del condominio. Es la disolución de la propiedad común del inmueble. Esto quiere decir que dejará de pertenecer a dos o más personas y pasará a uno solo de los copropietarios. Este proceso notarial es diferente del siguiente (compraventa). Aun así, se tendrá que abonar a la otra parte una cuantía económica y, si hay una hipoteca pendiente, lo ideal sería realizar una novación en la entidad financiera.
- Compraventa del inmueble. Todos los copropietarios están dispuestos a vender a un tercero.
En ambos casos, se traspasa la propiedad a cambio de una cantidad de dinero. Sin embargo, una extinción de condominio se realiza dentro de la comunidad de bienes, lo que resulta más favorable a nivel fiscal. ¿Por qué? Porque de este modo la operación no estará sujeta ni al ITP ni a la plusvalía municipal.
Ahora que ya sabes cuánto te tiene que dar por el piso tu ex o cómo venderle tu parte, puedes comenzar el proceso. Solo recuerda que probablemente sea un camino emocionalmente intenso. Poned cada uno de vuestra parte para intentar hacerlo lo más fácil posible y todo saldrá bien.
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