La compraventa de viviendas en España continúa en caída libre. Del año pasado a este, el mercado inmobiliario ha cambiado de escenario significativamente, pero los precios continúan mostrando resiliencia. ¿Cuándo empezaremos a haber caídas significativas? ¿La habrá siquiera?
Para solventar estas dudas, hay un factor clave al que debemos atender: la evolución de los tipos de interés. De las decisiones que tome al respecto el Banco Central Europeo dependen los tipos de interés de las hipotecas, que pueden bajar o continuar siendo elevados, lo que determinará en parte el futuro del mercado de la vivienda en España.
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Tipos de interés y su impacto en el Euríbor
Los tipos de interés han experimentado la mayor subida de su historia entre 2022 y 2023. La causa ha sido la inflación, que llegó a los dos dígitos tanto en la Eurozona como en España. De este modo, y para evitar daños mayores por la subida de precios, al BCE no le quedó más remedio que elevar las tasas de interés de forma, podemos decir, vertiginosa.
Y las consecuencias en el mercado hipotecario se han notado rápidamente, con una subida del Euríbor que lo ha situado en niveles de alrededor del 4%. En el momento de escribir estas líneas, de hecho, estaba más concretamente en el 3,98%, arrojando algo de esperanza para el futuro próximo.
El problema del incremento de tipos de interés es que se ha producido en un momento en el que el mercado se había inundado de liquidez para superar la crisis del coronavirus. De hecho, desde la última crisis financiera el Banco Central optó por mantener las tasas en niveles negativos, facilitando así el acceso a financiación.
Por lo tanto, hemos asistido a un periodo en el que las hipotecas a tipo variable eran las preferidas, puesto que permitían abonar unos intereses muy bajos por las hipotecas. Esto, evidentemente, ha cambiado, elevando las cuotas considerablemente.
Evolución de la compraventa de vivienda
En 2022 asistimos a un año espectacular para la compraventa de viviendas. En aquel momento, los tipos seguían bajos, y la pandemia había permitido incrementar el ahorro de las familias, debido a las restricciones.
Así pues, las compraventas crecieron el año pasado un 14,7%, rozando las 650.000 operaciones, según publicó Cinco Días. Pero, como era de esperar, tras las subidas de tipos las operaciones han caído considerablemente.
Ahora que financiarse es mucho más caro que el año pasado, el mercado hipotecario y las compraventas se han resentido bastante. Según datos del INE, la tasa interanual de compraventas había caído en agosto un 17%, mientras que los préstamos hipotecarios bajaron un 27%.
Con este entorno, son muchos los que se mantienen atentos a la evolución de los precios que, si bien parece que deberían bajar, por el momento no lo hacen.
Por qué no bajan los precios de las viviendas
La realidad es que los precios se están manteniendo altos, concretamente con una subida del precio medio de vivienda del 2% según el INE. Esto es debido a que la oferta es mucho más baja que la demanda, lo que a su vez se debe a diversos factores:
- Subida de tipos de interés: las subidas de tipos del Banco Central Europeo no han encarecido solo las hipotecas, sino el acceso a financiación en general. Como consecuencia, las promotoras no cuentan con el respaldo necesario para construir suficiente vivienda, lo que ha derivado en escasez de obra nueva.
- Sector turístico: la demanda turística también ha contribuido a reducir la oferta de vivienda de larga estancia, ya que muchos propietarios prefieren destinar sus propiedades al alquiler turístico que a la venta o al alquiler de larga duración.
- Actividad en las grandes ciudades: aunque se aprecian bajadas de precios en algunos puntos concretos del país, especialmente aquellos donde la demanda es más baja, en los epicentros turísticos (Madrid, Barcelona, Mallorca, Valencia, etc.) se sigue vendiendo y alquilando a precios ridículamente altos, lo que empuja la media española al alza.
Alquiler vs compraventa: un callejón sin salida
En tiempos pasados, estábamos acostumbrados a ver cómo el precio del alquiler y de la compraventa tendían a ser inversamente proporcionales. Generalmente, los alquileres caros incentivan la compraventa, mientras que cuando estos son muy baratos, sucede lo contrario.
Sin embargo, estamos ante una situación algo anómala. La escasez de oferta ha empujado los precios del alquiler de viviendas a unas cifras ridículamente altas. Cada vez resulta más complicado encontrar vivienda, y en caso de hacerlo, el inquilino muchas veces no tiene capacidad de pago suficiente.
Sin embargo, la subida de tipos está dejando sin opciones a los compradores, ya que hipotecarse también es una alternativa muy cara.
Previsiones de los tipos de interés para 2024
Todo parece indicar que las subidas de tipos de interés han tocado techo este año. Christine Lagarde, presidenta del BCE, anunció una pausa en su última reunión, emplazando las futuras decisiones a los datos de inflación.
Por el momento, esta parece seguir su tendencia a la baja, ya que el último dato interanual la sitúa en el 2,4%, frente al 2,9% anterior (en la Eurozona). Aunque el Banco Central invita a seguir siendo cautos, es bastante probable que las subidas de tipos hayan finalizado.
La duda ahora es cuánto tiempo se mantendrán en estos niveles, ya que de ello depende la evolución del Euríbor. Algunos analistas apuntan a posibles repuntes de inflación que obligarán al BCE a mantener las tasas altas, por lo que podríamos tener al menos otro año de hipotecas caras.
Sin embargo, si la inflación vuelve al 2% y se mantiene estable, podemos comenzar a ver bajas de tipos de interés a partir del segundo semestre de 2024. Si este es el caso, las hipotecas deberían aliviarse.
Respecto a la compraventa, hay otro factor a valorar, y es el impacto que puedan tener las políticas del BCE en la economía en general, y en el mercado laboral en particular.
Si la tan anunciada recesión económica acaba golpeando a Europa, y el paro aumenta, es probable que la compraventa de vivienda no se reactive según lo esperado. En caso de darse un escenario como este, veríamos seguramente una bajada de precios más significativa, si bien con un paro más elevado es poco probable que la gente se lance a comprar una vivienda.
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