En estos tiempos donde la economía está a los vaivenes, muchos hemos perdido ya el norte y no sabemos bien que nos conviene. Un ejemplo claro de esto es, si tenemos una hipoteca, saber si es conveniente o no amortizarla. ¿Qué es mejor, amortizar hipoteca fija o variable? es una pregunta que quizá tú te hagas y que intentaremos aclararla aquí.
¿Qué es mejor: amortizar hipoteca fija o variable?
Todos conocemos las diferencias entre la hipoteca fija y variable, que radica esencialmente en el tipo de interés que pagaremos: por una parte, convenimos un interés fijo por toda la vida del préstamo, y por el otro, se contrata con un interés variable sujeto, generalmente, al valor del Euribor.
La respuesta a esta pregunta depende del momento en que leas este artículo, ya que en determinadas ocasiones, conviene una u otra, dependiendo del contexto económico y de tipos de interés.
¿Es mejor amortizar una hipoteca fija o una hipoteca variable?
Podríamos decir que amortizar en sí una hipoteca va a depender de muchos factores que vamos a intentar resumir en los siguientes puntos:
- Coyuntura económica. La situación económica por la que estemos pasando en ese momento va a ser muy importante ya que, por ejemplo, en periodos inflacionistas, si el IPC es mayor que la tasa de interés que se está pagando en la hipoteca, parte de tu deuda se está pagando automáticamente ya que nuestra divisa, el euro, pierde valor.
- Como consecuencia del punto anterior, si nos encontramos ante unos tipos de interés altos y contamos con una hipoteca vinculada al Euribor, será una buena oportunidad para amortizar nuestra hipoteca variable y desprendernos de intereses altos, como puede ser el caso ahora en estos momentos.
- También cabría valorar que podemos hacer con ese ahorro del que disponemos, es decir, si se puede obtener mayor rentabilidad de tus ahorros que el tipo de tu hipoteca, quizás podría ser buena idea invertir ese dinero. Si por contra, esa rentabilidad va a ser menor que la tasa de tu hipoteca actual, puede ser mejor idea amortizar.
- Hay que tener en cuenta los costes de amortización de la hipoteca que puede aplicarte el banco (como consecuencia de la Ley de Crédito inmobiliario del 2019) y aquí cabe distinguir entre hipoteca fija e hipoteca variable
- En la hipoteca fija la comisión no puede superar el 2% en los 10 primeros años, y el 1,5% en el resto del periodo.
- En la hipoteca variable la comisión máxima será del 0,25% si cancela antes de los 3 primeros años. Se cobrará el 0,15% si se realiza entre en el 4º o 5º año, y a partir del 6º la comisión será cero.
Dando por hecho que el mercado no se puede predecir con exactitud, lo que va a determinar finalmente si se amortiza una hipoteca u otra, va a ser tu aversión al riesgo, teniendo en cuenta tu situación personal, el dinero ahorrado, el miedo a la pérdida de valor de tus ahorros, o a pagar intereses de más, entre otros factores.
¿Conviene amortizar anticipadamente una Hipoteca?
Y hablando de las amortizaciones, no podemos dejar sin mencionar la amortización anticipada. ¿Nos conviene adelantar los pagos de una hipoteca? Nuevamente, la respuesta depende del contexto económico. Sin embargo se puede concluir que el pago anticipado de la hipoteca es conveniente en los siguientes supuestos:
- Al realizar pagos adicionales del capital de la hipoteca, reducimos el saldo pendiente más rápidamente, y esto disminuye la cantidad total de intereses que pagarás a lo largo del plazo del préstamo.
- Si tienes un aumento en tus ingresos, puedes destinar parte de ellos a la cancelación anticipada de la deuda hipotecaria, pudiendo ahorrar en intereses y tener más flexibilidad en el futuro.
- Si deseas pagar tu hipoteca más rápidamente y liberarte de la deuda, la amortización anticipada te permite también, acortar la duración del préstamo.
De todas formas, amortizar anticipadamente una hipoteca conlleva un estudio general de tus finanzas, ya que teniendo en cuenta que las hipotecas son, generalmente, los créditos que tienen las tasas de interés más bajas, es más conveniente quizá eliminar otras deudas. Por ejemplo, saldos como los de la tarjeta de crédito o los de los préstamos personales, suelen tener tasas de interés mucho mayores que las de un crédito hipotecario.
¿Qué significa amortizar una hipoteca?
Si no estás muy en el tema, déjame contarte de que se trata el hecho de amortizar una hipoteca. Amortizar una hipoteca es el proceso de pagar la hipoteca gradualmente a lo largo del tiempo. O sea, significa realizar pagos periódicos para reducir gradualmente la deuda. En resumidas cuentas, amortizar significa pagar las cuotas mes a mes.
Ahora bien, cuando una persona adquiere una hipoteca para comprar una vivienda, acuerda realizar pagos mensuales que incluyen una parte del capital prestado y los intereses generados por el préstamo. Dependiendo del sistema de amortización, las proporciones entre ambos componentes puede cambiar.
Sistemas de Amortización
Hay mucha bibliografía acerca de los distintos tipos de amortización que existen, pero aquí vamos a hacerte un resumen muy simple como para que puedas tener una visión general:
- Sistema de amortización francés: Es el método más utilizado, y en este sistema, el préstamo se divide en pagos mensuales iguales que cubren tanto el capital como los intereses. Al principio, la mayor parte del pago mensual se destina a los intereses, mientras que una parte más pequeña se aplica a la reducción del capital. Con el tiempo, la proporción del pago que se destina al capital aumenta, lo que acelera la amortización del préstamo.
- Sistema de amortización americano: En este sistema, también conocido como sistema de cuotas crecientes, se pagan únicamente los intereses durante un período acordado, mientras que el capital prestado se mantiene sin cambios. Al final de este período, se comienza a pagar el capital en cuotas más altas, generalmente en forma de pagos mensuales iguales que incluyen mayormente capital.
- Sistema de amortización alemán: En este sistema, también conocido como sistema de cuotas decrecientes, se establecen pagos constantes que cubren los intereses y un monto decreciente de capital. A medida que se reduce el saldo pendiente, los pagos de capital disminuyen gradualmente, pero los intereses se calculan sobre el saldo pendiente original.
- Sistema de amortización lineal: En este sistema, el capital se divide en partes iguales y se paga en pagos mensuales constantes. Como resultado, los pagos de capital son iguales en cada período, pero los intereses se calculan sobre el saldo pendiente restante.
Es importante tener en cuenta que cada sistema de amortización tiene implicaciones diferentes para los pagos mensuales, la cantidad total de intereses pagados y el tiempo necesario para amortizar completamente el préstamo. En España, el más utilizado es el sistema de amortización francés.
Si lo que quieres es reducir la cuota de tu hipoteca y pagar menos cada vez, también puedes optar por un cambio de hipoteca, sobre todo si tu hipoteca es variable y está referenciada al Euríbor, ahora puede ser un buen momento para cambiar tu hipoteca a una fija. Estas son las tres hipotecas destacadas para cambio de hipoteca:
- TIN bonificado:
- 2.72 %
- TAE bonificado:
- 3.28 %
Cuota
689,66 €*
hasta
728,6 €
- TIN bonificado:
- 2.9 %
- TAE bonificado:
- 3.83 %
Cuota
1.028,67 €*
hasta
1.102,03 €
- TIN bonificado:
- 2.7 %
- TAE bonificado:
- 3.18 %
Cuota
688,13 €*
hasta
719,14 €
En conclusión, antes de decidir si quieres amortizar tu hipoteca debes hacerte unas preguntas previas: ¿hay algún producto de ahorro que me de más rentabilidad actualmente que los intereses que estoy pagando? En el caso de que quieras amortizar totalmente tu hipoteca, tendrás que conocer las comisiones que tengas. Y, por úlitmo en el caso de que se trate de una hipoteca con amortización anticipada, debes saber si quieres reducir cuota o plazo.
_col.png?1677486733 "Mejores Hipotecas Fijas")
_col.png?1720692095 "Hipoteca fija, mixta o variable: ¿Qué es mejor?")
