La práctica más habitual cuando uno quiere comprar una nueva vivienda es acudir a portales o asesores inmobiliarios, para buscar casas en las zonas seleccionadas. Tras esta primera búsqueda, el cliente visita personalmente los inmuebles y, con suerte, encuentra "la casa de sus sueños". Cuestión muy distinta es el precio de pesadilla con el que pueda toparse.
El problema de encontrar primero la casa que nos gusta y buscar después bancos que nos concedan la financiación hipotecaria para adquirirla es que podemos perder mucho tiempo y energías para después llevarnos una desilusión.
Además, encapricharnos por una casa sin saber si podremos financiar su compra, añade un factor de necesidad y precipitación que en nada ayudan a elegir con calma la mejor hipoteca a nuestro alcance, sin la prudencia y responsabilidad que endeudarse a décadas vista merece.
Lo más inteligente es primero acudir a las entidades financieras con las que trabajamos y nos conoce, para que hagan un análisis de riesgo de nuestro perfil, analicen nuestra solvencia financiera, patrimonio, situación personal y laboral.
Analicemos los principales factores que las entidades tienen en cuenta a la hora de calcular el endeudamiento máximo de un cliente y cómo aproximarnos al resultado.
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Lo más inteligente es primero acudir a las entidades financieras con las que trabajamos y nos conoce, para que hagan un análisis de riesgo de nuestro perfil, analicen nuestra solvencia financiera, patrimonio, situación personal y laboral.
Analicemos los principales factores que las entidades tienen en cuenta a la hora de calcular el endeudamiento máximo de un cliente y cómo aproximarnos al resultado.
¿Qué hipoteca me puedo permitir según mi sueldo? Factores básicos
Antes de concederte una hipoteca, el banco analizará tu perfil para saber si puede o no concederte la hipoteca. En este proceso, va a considerar básicamente dos aspectos:
- Los ingresos: Sabiendo cuánto dinero recibes cada mes como parte de tu economía (o unidad familiar), el banco puede saber a qué cuota puedes hacer frente cada mes.
- El capital ahorrado: Debido a la multitud de errores financieros que se hicieron en el pasado otorgando créditos al 100% de financiación, hoy en día la banca sólo otorga entre el 80% y el 100% del precio de compraventa. Si no tienes nada de dinero ahorrado, la financiación hipotecaria queda fuera de tu alcance.
- La estructura de gastos actual (por ejemplo, si pagas un alquiler o tienes menores a tu cargo).
- El patrimonio preexistente: Si tienes alguna otra vivienda, terreno o cualquier tipo de inmueble.
- Las deudas financieras que hayas adquirido: préstamos personales y tarjetas de crédito, básicamente.
- Apoyo familiar: Que tus padres estén dispuestos a avalar personalmente o a hipotecar una vivienda como segunda garantía, refuerzan mucho el expediente hipotecario.
Por otro lado, las entidades financieras estudiarán tu estabilidad laboral o trayectoria como autónomo. La vida laboral y la formación profesional ayudan a valorar tu capacidad de generar ingresos en el tiempo. Como regla general, el perfil mejor valorado por la banca es el de funcionarios, seguido del indefinido y, en la cola, al autónomo .
Calcular qué hipoteca me puedo permitir: algunas fórmulas
Es importante que antes de hipotecarte, tengas en cuenta la financiación hipotecaria que te puedes permitir. De este modo, se evitarán posibles contratiempos en el futuro.
En este punto, para saber qué hipoteca te puedes permitir según tu sueldo, algunos de los cálculos que se deben llevar a cabo son los siguientes:
En este punto, para saber qué hipoteca te puedes permitir según tu sueldo, algunos de los cálculos que se deben llevar a cabo son los siguientes:
El ratio de endeudamiento
Una fórmula típica para calcular la hipoteca que te puedes permitir según tu sueldo es la siguiente:
- Sueldo mensual neto x 35% = Total de deudas asumibles
En este sentido, la recomendación general del Banco de España es que el total de deudas no supere el 30-35% del salario o los ingresos mensuales. A este porcentaje se le llama ratio de endeudamiento.
Si cobras en 14 veces, tendrás que realizar el cálculo mensual. Para ello, fíjate en el “Rendimiento neto” en la declaración de la renta y dividirlo entre 12.
Un ejemplo de cómo calcular la hipoteca siguiendo esta fórmula es el siguiente: para una pareja que ingresa 3.000€/mes, la cuota máxima será de 1.050€/mes (3.000€ x 35% = 1.050€).
Si la hipoteca que se solicita es a interés fijo, este cálculo es relativamente sencillo. Por ejemplo, si nos ofrecen una hipoteca fija al 2,50% nominal a 30 años, la pareja del ejemplo podría solicitar un máximo de unos 265.000€; la cuota mensual calculada al 2,50% asciende a 1.047€.
Mucho más problemáticos son los préstamos hipotecarios variables, cuya cuota cambia en cada periodo de revisión (anual, habitualmente). Al desconocer la evolución futura del Euríbor, el banco toma un tipo de interés inicial para calcular el ratio de endeudamiento. Pero no hay una regla establecida: si toman un interés bajo, la capacidad de endeudamiento sube y el riesgo de impagos futuros crece. Si toman un interés alto, por ejemplo un 4%, muchas hipotecas acaban denegadas, si bien la concesión de crédito es más responsable. Encontrar un equilibrio, sin reglas generales fijadas, se torna una tarea complicada.
¿Cuánto debes tener ahorrado para una hipoteca?
Teniendo en cuenta que la mayoría de entidades financieras solo financian como mucho el 80% del menor valor de compraventa y tasación, es preciso tener ahorrado el 20% restante más los gastos de la compraventa (10-12% aproximadamente).
La fórmula para calcular el importe de hipoteca máximo que te puedes permitir en función de tu dinero ahorrado es la siguiente:
La fórmula para calcular el importe de hipoteca máximo que te puedes permitir en función de tu dinero ahorrado es la siguiente:
- Capital hipoteca = Ahorros x 8 / 3. Por ejemplo, con un ahorro de 30.000€, puedes permitirte una hipoteca de 80.000€.
Una vez halles esta cantidad, puedes calcular también el precio máximo de la vivienda que puedes adquirir a través de la siguiente fórmula:
- Precio vivienda = Ahorros x 10 / 3. Siguiendo con el ejemplo anterior, si tienes ahorrados 30.000 €, podrás comprar una vivienda de hasta 100.000€.
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Si lo prefieres, te ofrecemos igualmente un asesoramiento hipotecario profesional gratuito de modo que te ayudemos a elegir la mejor opción para ti.
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