Uno de los pasos más importantes para cualquier persona es comprar una vivienda. Sin embargo, esta decisión también supone el inicio de diferentes trámites y procesos que pueden resultar difíciles de llevar a cabo por cuenta propia y más si es la primera vez.
Uno de estos trámites es la solicitud de una hipoteca la cual según los especialistas el 85% de las personas que compran un inmueble solicitan una hipoteca y de éstos, la mayoría de no saben cómo llevar a cabo este trámite de la manera correcta.
Esto también se da en el caso de la inversión inmobiliaria en donde el inversor se apoya en este tipo de financiación con el objetivo de usar el dinero del banco y maximizar su cashflow.
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¿Es recomendable solicitar una hipoteca?
La hipoteca nos permite poder adquirir una vivienda pagando cómodas cuotas durante muchos años. Más que recomendable es, en la mayoría de los casos, necesario.
Es una financiación y por ello no olvidemos que el banco lo que pretende es ganar dinero principalmente vía intereses.
Conseguir un préstamo hipotecario conlleva cumplir una serie de requisitos con el objetivo de que el banco pueda asegurarse una estabilidad en los cobros.
Estos requisitos podemos resumirlos en:
- Que la cuota no suponga más del 35% de los ingresos netos mensuales descontando deudas con otras entidades, esto se denomina la “tasa de esfuerzo”.
- Que el precio estimado por tasación de la vivienda que queremos comprar sea mayor al importe que le vayamos a solicitar al banco.
- Contar con una estabilidad de ingresos.
- Tener un importe inicial que poder entregar en concepto de entrada.
El banco analiza cada perfil de forma individualizada por lo que incluso si a priori pensamos que cumplimos con dichos requisitos tendremos que esperar que desde el departamento de riesgos evalúen y confirmen nuestra solicitud.
Este es un aspecto importante a tener en cuenta en el proceso de solicitud de cualquier hipoteca: cada solicitud es diferente y es analizada dependiendo de la situación del solicitante, por tanto, mi primera recomendación es trabajar esta solicitud de forma personal con nuestro banco habitual y siempre recordando que es un negocio de personas con personas.
¿Qué porcentaje de entrada suelen requerir los bancos?
Hay un estándar donde en la mayoría de los bancos se solicita al menos el 20% del importe de compraventa. Este porcentaje puede variar en función de nuestro perfil de riesgo el cual evalúa el banco cuando solicitamos un préstamo hipotecario.
En casos de perfiles de personas que el banco considere de muy bajo riesgo de impago, esto son perfiles de personas que puedan tener muy altos ingresos y al mismo tiempo mucha estabilidad laboral, el porcentaje de entrada puede bajar al 10%. Y del modo contrario, en compra inmobiliaria de perfiles de mayor riesgo o compradores de segunda vivienda el banco les puede llegar a solicitar un 30% con el objetivo de disminuir su riesgo de impago.
No existe, como vemos, una norma por lo que dependerá de cada caso y del análisis de cada perfil y del momento en que se solicita la hipoteca por lo que vuelvo al consejo anterior: solicitar hipoteca es un trato entre personas y por tanto tener una relación más estrecha con el director o agente nos dará un punto de ventaja en la solicitud.
Tipo de interés fijo o variable
El tipo de interés fijo o variable dependerá de cada caso. Cuando se solicita una hipoteca a muchos años y se tiene la intención de dejarla durante toda la vida, es decir, no realizar amortizaciones periódicas el tipo de interés fijo es mejor opción.
El tipo fijo permite tener la comodidad de saber cuál será la cuota durante la vida del préstamo lo que supone una mayor facilidad para la gestión de las finanzas familiares.
Un aspecto del tipo de interés fijo es el hecho de que en muchos casos tiene algún tipo de vinculación con el banco. Nos ofrece un tipo fijo por ejemplo condicionado a tener la nómina, algunos recibos o a usar la tarjeta de crédito un número de veces al mes.
Mi recomendación cuando nos ofrezcan este tipo de interés fijo con vinculaciones es revisar bien qué tipo de vinculaciones son y que no haya vinculaciones que nos obliguen a cambiar nuestra rutina.
Por otro lado, si la hipoteca tenemos pensado solicitarla para un menor tiempo del habitual, pongamos 15 o 20 años, y además se tiene la intención de realizar amortizaciones parciales, el tipo variable puede ser mejor opción y nos permitirá ahorrar en intereses.
Amortización de la hipoteca: parcial y total
Un aspecto importante en las hipotecas es la denominada amortización. Dentro de la amortización encontramos dos tipos: la parcial y la total.
La amortización parcial consiste en adelantar parte del importe pendiente de la hipoteca. La hipoteca se compone de capital, el importe que hemos pedido de préstamo, y los intereses, que es el dinero que nos cobra el banco por prestárnoslo.
Cuando amortizamos parcialmente hacemos disminuir parte del capital que debemos al banco con lo cual evitaremos los intereses que ese capital generaría en la vida del préstamo.
La amortización total es cuando en un sólo pago devolvemos el importe de capital pendiente del préstamo, este hecho suele darse cuando vendemos la vivienda antes de que llegue la finalización de la hipoteca.
Reducir plazo o cuota
Cuando realizamos una amortización parcial tenemos la opción de reducir el plazo de la hipoteca o bien mantener la misma fecha de vencimiento, pero reduciendo la cuota mensual. En caso que recomiendo es el de reducir plazo puesto que será de la forma que ahorraremos en intereses.
Tanto en amortización parcial como total el banco por defecto nos suele poner un interés de penalización, mi recomendación aquí por tanto es tratar de firmar nuestro préstamo hipotecario con ambas amortizaciones al 0%.
Responsabilidades
Firmar una hipoteca significa asumir una responsabilidad importante, esto se debe a que sus condiciones pueden durar incluso hasta 40 años. Por esta razón siempre recomiendo no tener prisas, documentarse sobre qué tipo de responsabilidad asumimos y leer todo debidamente antes de firmar.
Recuerda que la hipoteca incluye una serie de criterios y obligaciones de los cuales el deudor debe tener conocimiento y también no olvidar que la garantía de cobro para el acreedor es el propio inmueble.
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