El valor de tasación y el precio de compraventa son dos conceptos relacionados pero diferentes. Muchos clientes que inician el procedimiento de solicitud de un préstamo hipotecario para financiar la compra de una vivienda no lo tienen del todo claro.
La tasación implica que el personal de una empresa tasadora homologada por el Banco de España visite el inmueble y realice una valoración objetiva del bien, en base a los precios que manejan de otros inmuebles similares.
El precio de compraventa, en cambio, es el valor de equilibrio entre lo que nos pide el vendedor y lo que el comprador final acaba aceptando. Un precio que constará en la escritura como valor de compraventa. El valor de tasación, por su parte, constará en un apartado crítico si en algún momento no podemos pagar la hipoteca: valor de tasación a efectos de subasta.
A la hora de solicitar financiación hipotecaria, ambas magnitudes importan: limitan el importe máximo de dinero que nos dejará el banco. La regla general es que nos presten el menor valor entre el 80% de tasación y 80% de precio de compraventa, si bien es posible superar estos porcentajes en determinados casos.
La tasación implica que el personal de una empresa tasadora homologada por el Banco de España visite el inmueble y realice una valoración objetiva del bien, en base a los precios que manejan de otros inmuebles similares.
El precio de compraventa, en cambio, es el valor de equilibrio entre lo que nos pide el vendedor y lo que el comprador final acaba aceptando. Un precio que constará en la escritura como valor de compraventa. El valor de tasación, por su parte, constará en un apartado crítico si en algún momento no podemos pagar la hipoteca: valor de tasación a efectos de subasta.
A la hora de solicitar financiación hipotecaria, ambas magnitudes importan: limitan el importe máximo de dinero que nos dejará el banco. La regla general es que nos presten el menor valor entre el 80% de tasación y 80% de precio de compraventa, si bien es posible superar estos porcentajes en determinados casos.
En este artículo, te responderemos a la pregunta: ¿Qué problemas puedo tener si el valor de la tasación y el precio de compra de la vivienda no coinciden?
Tasación superior al precio de compra: ¿tendré problemas con Hacienda?
Como compradores, una tasación por encima del precio de compra de la vivienda nos sitúa en una situación bastante positiva, pues esto significa que estamos comprando barato, al adquirir la vivienda por menos de su valor, pero también podría dar lugar a la temida complementaria por compra de vivienda de Hacienda.
Que el valor de tasación supere al precio que pagamos por el inmueble implica adquirir un bien inmueble más barato del precio "objetivo" del mercado. Si bien hay que tener en cuenta que los valores de tasación difieren según la empresa tasadora que realice el trabajo. Lo que los profesionales del sector conocemos vulgarmente por "tasadoras que tasan alto" y "tasadoras que tasan bajo".
Pros y contras: tasación superior al precio de compra
Lo cierto es que obtener una tasación superior al precio de la compra en algunos aspectos nos puede beneficiar y en otros no tanto. Veamos cuándo esto puede ser ventajoso y cuándo no.
✅ Ventajas de una tasación por encima del precio de compra
Si bien lo habitual es que la hipoteca financie el 80% del menor importe entre tasación y compraventa, según Rankia existen hipotecas como la de Liberbank (hoy Unicaja) que financian el 80% sobre el valor de tasación; de modo que si la tasación es superior al valor de compraventa, podremos obtener una financiación mayor al 80% de compraventa.
Esta parece la situación ideal, sin embargo no es oro todo lo que reluce. Por eso siempre analizamos todas las hipotecas actuales, en nuestro ranking de mejores hipotecas, podrás encontrar las que valen la pena y las que jamás deberías contratar.
❌ Riesgos de una tasación por encima del precio de compra
Una tasación por encima del precio de compra no está libre de inconvenientes y es que el valor de tasación puede tener importancia más allá de cuanta hipoteca nos concede el banco. Por ejemplo puede significar un mayor pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que tenemos que pagar al comprar una vivienda.
- Hacienda: Hacienda realiza sus propias valoraciones de las viviendas, basándose en el valor catastral y un coeficiente que atribuyen según donde se encuentra la vivienda. Si hemos comprado la vivienda por debajo del valor que le atribuye Hacienda es probable que en el futuro Hacienda nos reclame una liquidación complementaria que refleje la diferencia entre el ITP que hemos pagado y el ITP que Hacienda considera que deberíamos haber pagado según el valor de la vivienda, más intereses. Así que si nuestra tasación sale bastante por encima del precio de compraventa ¡ojo avizor! Os dejamos un hilo en el que se explica como proceder si recibes la liquidación complementaria por compra de vivienda.
- Más hipoteca, más intereses: Si como comentaba previamente, gracias una mayor tasación has tenido acceso a una hipoteca de más del 80% del precio de compraventa, como es evidente acabarás pagando una mayor cantidad de intereses en la hipoteca.
- Seguro de hogar más caro: El seguro de hogar se encarga de cubrir el valor de la vivienda, no el valor por el que la hemos adquirido, por lo tanto a mayor tasación mayor será el precio de este seguro. Además es habitual que el banco con el que contrates la hipoteca te pida como condición contratar el seguro de hogar o seguro contra daños e incendios con ellos y los seguros de los bancos tienen fama de ser caros. Esta no es una práctica que lleven a cabo todos los bancos y entidades como Coinc permiten que contratemos el seguro contra daños e incendios por nuestra cuenta con la aseguradora que queramos sin que esto suponga una subida en el tipo de interés, dándonos la oportunidad de rebajar el coste del mismo.
⭐️ Tasadoras destacadas que aceptan los bancos
Si estás pendiente de tasar tu vivienda, probablemente necesites saber qué tasadoras son las más rentables del momento según Rankia, aceptadas por las entidades financieras:
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✔️ La tasadora que más valoraciones hace al año en España. 🎁 25% de descuento por ser usuario de Rankia | |
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¿Qué ocurre si obtengo una tasación por debajo del precio de compraventa?
La pesadilla de cualquiera, que la vivienda esté valorada por menos de lo que la vas a comprar. El mayor problema de obtener una tasación por debajo del precio de compraventa es la financiación de la hipoteca, pues esta dificulta la compra de la vivienda y es uno de los mayores quebraderos de cabeza entre aquellos que van a pedir una hipoteca.
Esta situación es especialmente complicada para aquellos que disponían de los ahorros justos para pagar el habitual 20% de la vivienda más los gastos de compraventa, ya que se pueden ver obligados a renunciar a la compra, al tener que aportar una cantidad mayor.
Por otro lado, una tasación por debajo del precio de compraventa puede tener su punto positivo. Esta circunstancia puede abrir la posibilidad de una renegociación del precio con el vendedor en busca de una rebaja que acerque el valor de tasación al de compraventa. ¿Quién sabe? Puede que si tienes ahorros suficientes y no tenías pensado pedir el máximo de financiación, esta situación acabe siendo favorable.
Tasación igual al valor de compraventa, el escenario ideal
Que el valor de tasación sea igual al valor de compraventa es muy complicado, pues la tasación no es una ciencia exacta e incluso entre una y otra empresa tasadora (como CBRE) el valor puede ser muy distinto. Pero en caso de darse esta situación, se evitan todos los inconvenientes que presentaban las dos anteriores.
Del mismo modo, una valoración cercana al precio de compra, ligeramente por encima, hace que los inconvenientes que presenta una valoración superior no sean significativos.
En definitiva, el valor de compraventa y tasación, combinados, marcan el límite de financiación que nos concederá la entidad financiera; pero también tiene otras implicaciones, tanto fiscales como en el indeseable caso que nos veamos imposibilitados para seguir pagando las cuotas mensuales.
_col.png?1643107277 "¿Cómo conseguir tasación alta para una vivienda?")