Al cancelar la hipoteca, surge la pregunta de ¿quién asume los gastos de cancelación? En el siguiente artículo respondemos a esta pregunta para que entiendas quién se hace cargo de este gasto. ¡Vamos allá!
¿Qué gastos conlleva la cancelación de hipoteca?
- Certificado de deuda cero (banco): documento que acredita que la hipoteca está saldada.
- Comisión de cancelación anticipada (banco): porcentaje o importe fijo según contrato y LCCI.
- Honorarios notariales (propietario): tasa por escritura de cancelación.
- Tasas registrales (propietario): coste por inscribir la cancelación.
- Gastos de gestoría (propietario o comprador si se pacta): tramitación administrativa.
El rol del banco
Si hemos decidido amortizar nuestra hipoteca antes de tiempo para ahorrarnos el pago de intereses o bien vamos a vender la vivienda y necesitamos cancelarla debemos saber los gastos que asumimos con el banco:
- Comisión de cancelación: El banco puede cobrar una comisión por cancelar la hipoteca anticipadamente, la cual suele ser un porcentaje del capital pendiente o un importe fijo establecido en el contrato hipotecario.
Hipotecas firmadas antes de la LCCI
El pago de la comisión por cancelación anticipada, también denominada compensación por desistimiento, se justifica por la compensación del cliente al banco, que dejará de ganar todos los intereses futuros esperados. También puede existir una compensación por riesgo de interés (en préstamos mixtos y a tipo fijo) si has firmado la hipoteca antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (LCCI), es decir, antes del 16 de junio de 2019.
Para los hipotecados a tipo variable con hipotecas anteriores a diciembre de 2007, el banco puede cobrar una comisión máxima del 1% del capital pendiente.
Si la hipoteca se firmó a partir del 9 de diciembre de 2007, el límite de la compensación por desistimiento es del 0,5% los primeros 5 años y del 0,25% en adelante.
Especial conflictividad tiene la posible compensación por riesgo de interés fijada en las escrituras a tipo fijo o mixto, ya que no está limitada por Ley más allá de que solo la pueda cobrar el banco si la cancelación supone una pérdida para la entidad. He visto escrituras con un 4% de compensación por riesgo de interés, a sumar a la compensación por desistimiento.
Para los hipotecados a tipo variable con hipotecas anteriores a diciembre de 2007, el banco puede cobrar una comisión máxima del 1% del capital pendiente.
Si la hipoteca se firmó a partir del 9 de diciembre de 2007, el límite de la compensación por desistimiento es del 0,5% los primeros 5 años y del 0,25% en adelante.
Especial conflictividad tiene la posible compensación por riesgo de interés fijada en las escrituras a tipo fijo o mixto, ya que no está limitada por Ley más allá de que solo la pueda cobrar el banco si la cancelación supone una pérdida para la entidad. He visto escrituras con un 4% de compensación por riesgo de interés, a sumar a la compensación por desistimiento.
Hipotecas firmadas después de la LCCI
La financiación con garantía real de uso residencial firmada por personas físicas a partir del 16 de junio de 2019 opera en un régimen jurídico más favorable para el hipotecado que cancela anticipadamente su hipoteca. Se fija una única comisión por reembolso anticipado, según el tipo de interés de la hipoteca:
- Préstamos hipotecarios variables: 0,15% los primeros 5 años o 0,25% durante los 3 primeros años.
- Préstamos a interés fijo: 2% los primeros 10 años y 1,5% en adelante.
Se debe tener en cuenta que si el perfil consigue negociar comisiones por debajo de estos límites, podrá acogerse a ellos sin problemas, ya que lo que se establece por ley son límites, no cuantías predeterminadas.
Obligación del propietario
Cuando se trata de los gastos de cancelación de hipoteca, es común que el propietario sea el responsable de ciertos costes. Este coste puede ascender a unos 1.000 euros. Estos pueden incluir:
- Gastos de Registro: Para cancelar la hipoteca en el registro de la propiedad, se deben pagar las correspondientes honorarios. Estos varían según la comunidad autónoma y el importe de la hipoteca cancelada pero el precio medio suele ser 250€.
- Gastos notariales: El propietario deberá hacer frente a los gatos del notario por la formalización de la escritura de cancelación de la hipoteca, sus honorarios se calculan en base a unos aranceles notariales y suelen rondar los 450€.
- Gastos de gestoría: El banco puede requerir el uso de una gestoría para realizar los trámites de cancelación registral, que rondan los 300€. Si la cancelación se debe a que es pagado íntegramente el préstamo, puedes optar por contratar una gestoría o hacer directamente tú los trámites.
Roles del notario
El notario desempeña un papel fundamental en el proceso de cancelación de la hipoteca:
- Redacción de la escritura: El notario redactará la escritura de cancelación de hipoteca, en la cual se detallarán las condiciones y los términos de la cancelación.
- Verificación de documentos: El notario verificará la documentación necesaria, como el certificado de deuda cero que ha de emitir la entidad financiera y otros requisitos legales.
Además de su rol de redactor y verificador de los datos de la operación, tiene un papel fundamental a la hora de proveer información y transparencia tanto al comprador como al vendedor. En este sentido, se cerciora fiel y neutralmente de que todas las partes participantes en la transacción estén debidamente informadas y firmen la documentación pertinente con conocimiento.
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¿Quién paga la cancelación de la hipoteca: el comprador o el vendedor?
En la práctica, es el vendedor (propietario) quien asume la mayoría de los gastos de cancelación registral (honorarios de notaría, tasas del Registro de la propiedad y gestoría), mientras que el banco expide el certificado de deuda cero y puede aplicar la comisión de cancelación anticipada si procede según contrato y LCCI (Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario). Sin embargo, estas cargas pueden negociarse en la compraventa, pactando que el comprador se haga cargo total o parcial de los costes a cambio de una rebaja en el precio.
¿Cuánto se tarda en conseguir la cancelación registral de la hipoteca?
El tiempo necesario para conseguir la cancelación de una hipoteca puede variar según diversos factores:
- Trámites administrativos: Los trámites en el registro de la propiedad suelen tardar unos 15 días, dependiendo de la carga de trabajo y la eficiencia de la oficina registral.
- Procesamiento bancario: El banco también debe realizar los procedimientos internos para formalizar la cancelación de la hipoteca y emitir el certificado de deuda cero, lo cual puede llevar algunas semanas adicionales.
Es importante tener en cuenta que estos plazos son estimaciones generales y pueden variar en función de la situación específica y los requisitos de cada caso.
En resumen, los gastos de cancelación de hipoteca implican una distribución de responsabilidades entre el banco y el propietario. El banco suele cobrar una comisión de cancelación, mientras que el propietario asume los gastos de gestoría, tasas registrales y honorarios notariales.
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