El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es uno de los tributos locales más importantes que afrontan los propietarios en España. Se trata del famoso “recibo de la contribución” que llega cada año al buzón —o, cada vez más, al correo electrónico— y que representa una parte fundamental de la financiación municipal.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles Si tienes una vivienda, un local, un terreno o estás pensando en comprar un inmueble, es importante entender qué es el IBI, cómo se calcula y por qué varía tanto de un municipio a otro. Conocerlo te permitirá anticipar gastos, optimizar tus inversiones y evitar sorpresas con el Ayuntamiento.
¿Qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)?
El IBI es un impuesto directo, real y obligatorio que grava la titularidad de los bienes inmuebles, sean urbanos, rústicos o de características especiales. En otras palabras, no importa si el inmueble está ocupado, alquilado o vacío: lo que se grava es su existencia como propiedad.
Está regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, dentro de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (LRHL). Su gestión se reparte entre la Dirección General del Catastro, que establece el valor de los inmuebles, y cada Ayuntamiento, que fija el tipo impositivo y se encarga de la recaudación.
💡 Dato curioso: el IBI no puede dejar de cobrarse. Todos los ayuntamientos de España están obligados a aplicarlo, aunque el porcentaje varíe entre ellos.
¿Cómo se calcula el IBI?
El cálculo del IBI parte de una fórmula sencilla, pero con muchos matices:
IBI = Valor catastral × Tipo impositivo municipal
Sin embargo, detrás de esa ecuación hay factores técnicos y legales que determinan la cantidad final.
1. El valor catastral del inmueble
El valor catastral es la base sobre la que se aplica el impuesto. Lo calcula el Catastro Inmobiliario del Ministerio de Hacienda, y tiene en cuenta aspectos como:
Localización: la zona, las infraestructuras y el entorno urbanístico.
Construcción: materiales, calidad, antigüedad, uso y estado de conservación.
Elementos singulares: valor histórico-artístico, eficiencia energética o vistas privilegiadas.
Valor de mercado: el Catastro busca que el valor se acerque, pero sin igualar, al precio real de la vivienda.
Este valor se revisa cada 10 años aproximadamente, aunque el ayuntamiento puede actualizarlo mediante coeficientes anuales. En general, el valor catastral suele representar entre el 50% y el 70% del valor de mercado del inmueble.
2. El tipo de gravamen que aplica el Ayuntamiento
Cada ayuntamiento elige el porcentaje dentro de los límites legales.
Tipo de inmueble
Tipo mínimo
Tipo máximo
Urbano
0,4%
1,3%
Rústico
0,3%
0,9%
Especial (BICE)
0,4%
1,3%
Además, puede incrementar el tipo en función de su tamaño, si es capital de provincia o si ofrece más servicios de los obligatorios (como transporte público, limpieza o seguridad).
Ejemplos reales: cuánto se paga de IBI por una vivienda
Para visualizar mejor la diferencia entre ciudades, veamos dos ejemplos prácticos de viviendas con distinto tamaño y localización.
Ciudad
Tamaño vivienda
Valor catastral estimado
Tipo IBI aplicable
Pago anual estimado
Madrid
100 m²
150.000 €
0,510%
765 €
Valencia
200 m²
240.000 €
0,806%
1.934 €
Como ves, una vivienda en Valencia puede llegar a pagar más del doble que una en Madrid, pese a tener un valor catastral similar, simplemente por el tipo impositivo más alto.
📌En este sentido, el IBI no depende solo del valor de la casa, sino también del lugar donde esté ubicada.
Tipos impositivos del IBI por Comunidades Autónomas
Cada capital autonómica presenta su propio tipo, lo que genera una gran diferencia de costes entre territorios.
Comunidad Autónoma
IBI Urbana
IBI Rústica
IBI Especial (BICE)
Andalucía
0,7334%
0,699%
1,15%
Aragón
0,5084%
0,7%
1,3%
Cataluña
0,75%
1%
1%
Comunidad Valenciana
0,806%
0,437%
1,1%
Madrid
0,510%
0,567%
1,141%
Galicia
0,51%
0,51%
1,3%
Murcia
0,6421%
0,664%
1,3%
Los tipos más bajos se concentran en el norte y centro peninsular, mientras que en el Mediterráneo y zonas turísticas suelen ser más altos.
IBI Vivienda
¿Quién tiene que pagar el IBI y cuándo?
El IBI lo paga quien sea propietario del inmueble el 1 de enero de cada año. Si vendes tu vivienda en marzo, el recibo de ese año seguirá siendo tu responsabilidad, salvo que en la escritura se pacte otra cosa.
Si estás de alquiler…
El inquilino no paga el IBI, salvo que el contrato lo indique expresamente. La obligación recae siempre en el propietario o usufructuario.
Fechas habituales de pago
Cada ayuntamiento marca su calendario:
Madrid: entre octubre y noviembre
Barcelona: mayo (con opción a fraccionamiento)
Valencia: del 1 de marzo al 11 de junio
Murcia: abril a junio
💡 Consejo: domiciliar el recibo en una cuenta bancaria suele ofrecer descuentos del 2% al 5% y evita olvidos o recargos.
Cómo pagar el IBI: métodos y consejos útiles
Existen varias formas de abonar el IBI:
Domiciliación bancaria (recomendada por su comodidad y posibles bonificaciones)
Pago telemático a través del portal del ayuntamiento
En ventanilla bancaria con el recibo físico
Fraccionamiento del pago en 2 o más plazos (según municipio)
Si cambias de banco o vendes la vivienda, recuerda actualizar la domiciliación para evitar incidencias.
Bonificaciones y exenciones del IBI
Aunque el IBI es obligatorio en la mayoría de los casos, la normativa prevé algunas situaciones especiales en las que no se paga o se paga menos. Estas son las principales:
Exenciones totales (no pagan IBI)
En estos casos, el impuesto se elimina por completo debido a la actividad social, cultural o administrativa que se desempeña desde el inmueble:
Bienes del Estado, comunidades autónomas o ayuntamientos
Edificios religiosos o de la Cruz Roja Española
Centros educativos concertados
Monumentos y bienes declarados Patrimonio Histórico
ONG y fundaciones sin ánimo de lucro
Bonificaciones parciales
En otras situaciones, la ley no elimina el impuesto, pero sí permite reducir el importe a pagar total o parcialmente si el inmueble cumple ciertos requisitos:
Viviendas de protección oficial (VPO)
Familias numerosas
Inmuebles con instalación de energía solar
Viviendas en áreas de regeneración urbana
Revisa la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento: cada municipio puede aplicar condiciones distintas.
Preguntas frecuentes sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El Ayuntamiento de cada municipio, dentro de los límites que establece la ley nacional.
La subida depende de la revisión del valor catastral o del tipo impositivo. No hay un tope anual fijo, pero debe aprobarse en pleno municipal.
Las de titularidad pública, religiosas o culturales protegidas por ley.
Si, los terrenos urbanos y las construcciones fijas (como casetas o garajes) tributan, siempre que estén inscritos en el Catastro.
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buenos dias tengo un campo de vuelo de ultraligeros en Toledo, en una finca rustica de 20 Ha. la cual fue recalificada por el ayuntamiento para el uso exclusivo y com o bien social.
hace unos meses me llego una actualizacion del valor catastral en el que me valoran 2 angares como deportivo, otro como almacen y dos pequeñas casetas como agrario, y la zona de pista asfaltada, con la denominacion YOU ( deportivo ) tanto la construccion como la pista le aplican valores de Urbana y el suelo ocupado tambien como Urbano, con un total aproximado de 6;5 Ha. el resto hasta las 20 Ha. como improductivo y labor secano.
El valor del suelo rustico ocupado por construccion es de 122.754,24€ con una actualizacion al 2017 que asciende a 1265.461,41€
El valor de la construccion es de 134.001,00€ con una actualizacion al 2017 que asciende hasta 138.047,83€
El valor de rustico valorado por clase de cultivo o aprovechamiento es de 1.221,28€ con una actualizacion al 2017 que asciende a 2.939.79€
Mis preguntas son tres
Primero corresponde valorar el suelo y la construccion a precio de urbano ??
Segundo alk aplicar el coieficiente Municipal lo hacen todo como rustico es decir en Toledo aplican el 0.848 %,
Deberián de aplicar los coeficientes de rustico a la valoracion de los 2.939.79 € y el coeficiente de Urbano ( En Toledo 0.44% ) al resto 126.461.41 € mas 138.047,83 €
Tercero corresponde la actualizacion del 3% que aplican
Gracias espero su respuesta
en respuesta a
Carlosca73
-
#5
29/09/16 12:06
Toda la razón Carlos. Por eso en el apartado "Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en cada Comunidad Autónoma" indico que "tomaremos como ejemplo las capitales de cada comunidad", porque como dices, el impuesto lo marca el ayuntamiento de cada municipio. Cambio el título en tu honor!
#4
29/09/16 11:06
No entiendo porque se habla de Comunidades Autónomas en este artículo cuando se trata de un impuesto municipal en el que interviene el estado, las diferencias entre los municipios vienen dadas tanto por diferencias tanto en la valoración catastral como por el tipo que decida aplicar cada ayuntamiento.
#3
28/09/16 20:43
Veo que algunas viviendas existen desde hace años pero no figuran en catastro.
Las afirmaciones que hago en la frase anterior las comprobé con el visor grafcan.
Dice su dueño que nunca ha pagado ibi por ellas. Tiene suministro de agua y electricidad.
Otro caso: entro en visor grafcan, busco en coordenadas UTM x: 442682; y:3094752. Pulso en la pestaña contenido y luego en catastro.
Veo una la imagen de una edificación que está en Vega de San Mateo, pero catastro la dibuja en Tejeda.
La superficie catastrada es muy inferior a la que mido sobre la imagen.
España sigue siendo un país de pandereta.
Los suelos urbanizables que no tengan plan de desarrollo no son urbanos, por tanto no deben pagar el impuesto sobre plusvalías.
Si usted no compra tabaco, hacienda no le cobra impuesto sobre el tabaco, pero si usted vende un inmueble urbano sin obtener plusvalía, los ayuntamientos intentarán estafarle cobrando impuesto sobre unas plusvalías que no existen.
Ha leído usted bien: hay administraciones en España que intentan cobrar lo que no les pertenece. Y eso que presumen de ser administraciones democráticas y transparentes.
A ver cuando se dejan de atracar a los contribuyentes.Y publican en qué emplean el dinero recaudado en tiempo real en internet, pues sus paginas web publican muchas mentecatadas pero ocultan lo sustancial. Menos cuentos y más cuentas.
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