¿Si la TAE es más alta pago más hipoteca? Descúbrelo

Cuando nos planteamos contratar una hipoteca podemos cometer el error de fijarnos solo en el tipo de interés nominal y no en la TAE. ¿Una TAE más elevada, supone pagar más cuota al mes?

La TAE o Tasa Anual Equivalente es el coste que vamos a tener por pedir el dinero al banco en el plazo de un año. La TAE no es equivalente al tipo de interés nominal, es un porcentaje superior que incorpora determinados gastos asociados a la contratación del préstamo hipotecario.

El artículo 4 de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (LCCI) define este interés como:

«Tasa Anual Equivalente» (TAE): el coste total del préstamo para el prestatario, expresado como porcentaje anual del importe total del préstamo concedido, más los costes aparejados, si ha lugar, y que corresponde, sobre una base anual, al valor actual de todos los compromisos futuros o existentes, tales como disposiciones de fondos, reembolsos y gastos, convenidos por el prestamista y el prestatario.

Podríamos decir que se trata del coste efectivo real de la hipoteca, en términos porcentuales y anuales.

La LCCI establece la fórmula de cálculo y los componentes que hay que integrar para obtener la TAE de un préstamo hipotecario. Para este cálculo hay que considerar los gastos de apertura y mantenimiento de la cuenta corriente asociada, partir del supuesto de que el contrato de préstamo estará vigente durante el plazo pactado y no habrá incumplimientos, que el tipo nominal y los gastos no cambiarán a lo largo de la hipoteca.

Si se ha gestionado la hipoteca con un intermediario de crédito inmobiliario (broker hipotecario) que cobra honorarios al cliente, hay que incorporar este coste en el cálculo de la TAE.

La TAE no refleja el coste financiero exacto que tendrá el hipotecado, pero es una referencia. Su principal limitación es que en las hipotecas mixtas y variables, toma un interés nominal fijo, al no poder estimar la evolución futura de los tipos.

La respuesta es no. Mensualmente en la cuota de la hipoteca se paga la parte de amortización del préstamo correspondiente a dicho mes, más la cuota de interés.

En el sistema de amortización francés o de cuota constante, mayoritario en los préstamos hipotecarios en España, la cuota de interés se calcula multiplicando la deuda pendiente al principio de mes por el interés nominal dividido entre 12.

Por ejemplo, si a principios de mes nuestra deuda pendiente es de 150.000€ y el interés nominal pactado del 3%, la cuota de interés será de 375€. Si quedaran 25 años para amortizar la deuda, la mensualidad total sería de 711,32€. El pago a final de mes tendría los siguientes componentes: 336,32€ de amortización y 375€ de intereses.
El segundo mes, al haber amortizado parte de la deuda pendiente, la cuota de interés se reduciría y el sobrante permitiría amortizar más hipoteca; el pago constante de 711,32€ se descompondría de la siguiente manera: 337,16€ de amortización y 374,16€ de intereses.

Este funcionamiento del sistema francés supone pagar mucho más de intereses al principio y amortizar poco, para cambiar la tendencia a medida que se pagan mensualidades.

Para calcular la TAE del ejemplo, suponiendo que se paga un seguro de vida y hogar al principio de cada año cuyo importe total es de 500€, podemos usar la herramienta del Banco de España. La TAE resultante es de 3,592%, bajo la hipótesis de que el coste de los seguros no varía.

Con el TAE la comparación para ver cuál es la mejor hipoteca para nosotros es más real, ya que no se basa únicamente en el tipo de interés aplicable al préstamo hipotecario. Pero tampoco tenemos basarse ciegamente en la TAE, ya que no todos los bancos incluyen los mismos gastos para el cálculo de la TAE.

Si bien la TAE ayuda a comparar, tiene muchas deficiencias, no tanto técnicas como prácticas. La TAE que anuncian las entidades financieras en las webs no es la que asumiremos al firmar la hipoteca (la TAE de la FEIN), sino un cálculo que se basa en costes de seguros, comisiones y intereses nominales estándar, que no se ajustan a nuestro caso y que difieren de banco a banco.

En una situación normal en la que los bancos calcularan de manera uniforme la TAE, estaríamos ante el mejor indicador para comparar las diferentes hipotecas y podríamos asegurar que a una TAE más alta el precio de nuestra hipoteca será más elevado.

Pero como ya hemos dicho, no es el caso.

Para poder tomar la TAE como una medida de referencia, tanto para comparar hipotecas como para saber cuánto más cara será una hipoteca respecto a otra, tenemos que fijarnos en:

Si se cumplen estos requisitos podemos comparar en función de dicho indicador.

Hipoteca fija Sabadell

TIN bonificado:

2.05 %

TAE bonificado:

2.93 %

^* 4 productos bonificables: Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago Financiación máxima: 80%

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