Los casos de impagos de hipotecas se han reducido si lo comparamos con los períodos de la crisis económica. Aun así, en la actualidad siguen dándose algunos casos aislados. ¿Qué pasa si no puedes pagar una cuota de la hipoteca?
Las consecuencias dependerán de la situación de la deuda. No obstante, si tu situación financiera se ha visto afectada últimamente impidiéndote hacer frente al pago de la hipoteca, te contamos qué podría pasar y qué opciones tienes.
Las consecuencias dependerán de la situación de la deuda. No obstante, si tu situación financiera se ha visto afectada últimamente impidiéndote hacer frente al pago de la hipoteca, te contamos qué podría pasar y qué opciones tienes.
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¿Qué pasa si tengo dificultades para pagar la hipoteca?
Nuestra recomendación es que actúes antes de que el banco te pase el recibo de las cuotas. Si estás atravesando una época de dificultades financieras, no te quedes en números rojos. Si no pueden cobrar la hipoteca, se te acumularán intereses de demora y, en el peor de los casos, embargarán tu propiedad.
Por eso, es importante que cuando comiences a tener problemas acudas al banco o entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario para explicarles la situación y tratar de renegociar el préstamo.
Aunque también es cierto que actualmente existe una situación de incertidumbre con subida de precios de materias primas, reduflación, inflación, incremento del porcentaje del euribor... (aunque actualmente el euribortiene vistas de estabilidad para este año), entre otros. Por lo tanto, puede que esta dificultad para hacer frente al pago de la hipoteca se haya producido casi de golpe, lo que cambia un poco las cosas.
Pese a las ayudas que ha aprobado el gobierno en materia de moratoria hipotecaria, hay muchas familias que no han podido acceder a ellas. No obstante, algunos bancos ofrecieron ayudas complementarias a familias que quizás no cumplían con los requisitos que proponía el gobierno.
Negociación con las entidades financieras para pagar la cuota de la hipoteca
Tomando como referencia los casos anteriores, la mejor opción es negociar con el banco. Esto puede hacer que consigamos ampliar el plazo de devolución de la hipoteca a cambio de una rebaja sustancial de la cuota mensual, para que nuestra carga se reduzca y, pese a que tengamos dificultades, no tengamos que dejar de pagar la hipoteca. El proceso por medio del cual se modifican las condiciones o se renegocia el préstamo hipotecario se llama novación hipotecaria.
Los gastos derivados de la novación dependen del tipo de cambios que se hagan: sí únicamente disminuye el tipo de interés, no es necesaria la inscripción en escritura pública; si se hace cualquier otra modificación (cambia de tipo fijo a variable, o de variable a fijo, cambia el tipo de referencia, aumenta el importe hipotecario o se amplía el plazo de devolución), sí que es necesario hacer una escritura de novación, con sus correspondientes gastos notariales y registrales.
Los bancos tienen como finalidad cobrar el préstamo y, si ven que si no ceden en sus condiciones no van a poder cobrarlos, es muy probable que accedan a pactar unas nuevas. Además, para los bancos también es interesante la opción de alargar el periodo de devolución del préstamo, pues para ellos supone recibir una mayor cantidad de intereses.
Cabe mencionar que en épocas en que el precio de la vivienda está subiendo, el banco es menos flexible a la hora de negociar. Sin embargo, cuando el precio de la vivienda baja, el banco tiene un gran interés en renegociar el préstamo, pues si el deudor deja de pagarlo, el banco se quedaría con una vivienda con un precio muy inferior.
¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca?
En los casos en que la situación económica es muy difícil y no se puede llegar a un acuerdo con el banco o entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario, tienes otras opciones antes de dejar de pagar.
Por ejemplo, puedes intentar reducir los gastos y buscar nuevas fuentes de ingresos. Alquila tu plaza de garaje o trastero o busca un segundo empleo a tiempo parcial. Otra de las opciones que puedes barajar es vender tu casa y cancelar la hipoteca. Además, si ganas algo de dinero en el proceso, podrás alquilar una nueva vivienda o comprar otra a un precio más asequible.
Finalmente, si tu situación económica ha empeorado mucho y estás en el paro o estás incapacitado para trabajar, puedes acogerte al Código de Buenas Prácticas Bancarias. Estas incluyen períodos de carencia, quitas de deuda, rebajas del tipo de interés…
Pero si todo esto no basta y no te queda más remedio que dejar de pagar la hipoteca, sus consecuencias suelen derivar en un proceso de embargo y subasta.
¿Cómo puedo salir de una hipoteca si no puedo seguir pagándola?
Si te encuentras en la situación de no poder seguir pagando tu hipoteca, es importante que actúes de manera proactiva para explorar las opciones disponibles y minimizar el impacto financiero y legal. A continuación, os presentamos varias estrategias que pueden ayudarte a salir de una hipoteca cuando los pagos se vuelven insostenibles.
Comunicación con el prestamista
El primer paso es comunicarte con tu prestamista tan pronto como te des cuenta de que no podrás seguir pagando la hipoteca. La mayoría de los prestamistas prefieren buscar una solución en lugar de proceder con una ejecución hipotecaria. Algunas de las opciones que se podrían discutir son:
- Modificación del préstamo: Esto puede implicar una reducción en la tasa de interés, una extensión del plazo del préstamo o incluso la reducción del saldo principal
- Tolerancia: El prestamista puede permitirte hacer pagos reducidos o suspender los pagos durante un período específico.
Venta de la propiedad
Otra opción es vender la propiedad antes de que el prestamista inicie el proceso de ejecución hipotecaria. Si el valor de la propiedad es mayor que el saldo del préstamo, puedes usar las ganancias para pagar la hipoteca y, posiblemente, obtener algo de dinero adicional.
Venta corta
Si el valor de la propiedad es menor que el saldo del préstamo, puedes considerar una venta corta. En una venta corta, el prestamista acepta menos de lo que se debe en el préstamo como pago total. Esto requiere la aprobación del prestamista, y aunque puede afectar a tu crédito, generalmente es menos perjudicial que una ejecución hipotecaria.
Devolución de la propiedad al prestamista
Otra opción es entregar voluntariamente la propiedad al prestamista a cambio de la cancelación de la deuda. Esto se conoce como ''deed in lieu of foreclosure'' (escritura en lugar de ejecución hipotecaria). Aunque esto también afecta a tu crédito, es una alternativa a la ejecución hipotecaria.
Reestructuración de deudas
Consultar con un asesor financiero o un abogado especializado en deudas puede ayudarte a explorar otras opciones, como la reestructuración de deudas incluso la bancarrota. La bancarrota puede detener temporalmente la ejecución hipotecaria y permitirte reorganizar tus deudas.
Alquilar la propiedad
Si puedes alquilar la propiedad por una cantidad suficiente para cubrir la hipoteca, esta puede ser una solución temporal hasta que mejores tu situación financiera o puedas vender la propiedad en mejores condiciones.
Asistencia gubernamental y programas de ayuda
Investiga si hay programas gubernamentales o locales que ofrezcan asistencia a los propietarios que tienen dificultades para pagar sus hipotecas. Estos programas pueden proporcionar ayuda financiera o asesoramiento para evitar la ejecución hipotecaria.
Proceso en caso de impago de la hipoteca: embargo, subasta y dación en pago
El cauce habitual que se sigue cuando se deja de pagar una hipoteca es el siguiente:
- Si transcurre un mes desde que se dejó de pagar la hipoteca, el banco se pone en contacto con el deudor para comprobar si el impago es debido a un error, dando la posibilidad de pagar la cuota impagada, con sus respectivos intereses de demora para solucionar el problema.
- Si el impago transcurre durante más tiempo, el banco seguirá intentando cobrar la cuota de los meses impagados y, en la mayoría de casos, se replanteará la modificación de las condiciones negadas a priori, pudiendo alargar el plazo de devolución del préstamo hipotecario. En este caso, la deuda sería el total de la hipoteca más los intereses de demora.
- Si el impago se prolonga durante 6 meses, el banco tendrá que reflejarlo en su cuenta de resultados. Es habitual que, llegados a este punto, el banco emprenda acciones legales para ejecutar la garantía del préstamo y se inscriba al deudor en una lista de morosos.
Subasta por impago de la hipoteca
Pasado entre un año y un año y medio se produciría la subasta de la vivienda, siendo el juez competente en cada caso el encargado de determinar la fecha límite en que se pueden pagar las deudas, con sus intereses de demora correspondientes, para evitar la subasta del inmueble.
Pero con la subasta de la vivienda no se soluciona el problema; al menos no siempre. Todo depende del dinero obtenido como resultado de la subasta.
Si la cantidad es superior a la deuda hipotecaria, no hay problema, pues se hace frente a toda la hipoteca, pero en caso de que sea inferior, se tendrá que hacer frente a la diferencia entre el dinero obtenido de la subasta del inmueble y la deuda hipotecaria contraída, tal como se recoge en la ley.
Dación en pago por impago de hipoteca
Uno de los puntos más cuestionados en los últimos años es la posibilidad de aceptar la opción de la dación en pago.
La dación en pago supone que la deuda del préstamo hipotecario quedaría cancelada con la entrega de la vivienda. Es decir, que en el caso de impago, nuestra deuda quedaría saldada con la vivienda, no tendríamos que responder con más activos para hacer frente a la deuda.
Actualmente, el único banco que conocemos que ofrece la posibilidad de la dación de pago es Bankinter, con la modalidad de su hipoteca "sin más".
Embargo de la vivienda por impago de hipoteca
En el caso de que el dinero obtenido por la venta del piso sea inferior a la deuda hipotecaria, el banco podrá continuar reclamando la deuda y llevar a cabo el proceso de embargo del inmueble. Llegados a este punto, el banco puede ir contra el resto de posesiones presentes y futuras del deudor recogidos en el Real Decreto Legislativo 2/1995, incluyendo, entre otras, el salario del mismo (dejando el mínimo del Salario Mínimo Interprofesional). De hecho, España es uno de los pocos países que responde a la deuda hipotecaría con sus bienes y rentas presentes y futuros.
En caso de que la deuda no pueda ser satisfecha con el patrimonio del deudor, el banco podrá acudir a la persona o personas que constaran como avalistas y pedirles el pago de la deuda. En caso de que no lo hagan, también podrá proceder al embargo de su patrimonio.
Nueva doctrina del TS sobre el enriquecimiento injusto de los bancos en la ejecución hipotecaria
El Tribunal Supremo ha acogido una nueva doctrina en la que considera que habrá un enriquecimiento injusto por parte de los bancos y entidades financieras cuando estos obtengan una plusvalía significativa por la venta de un inmueble adquirido en el proceso de ejecución hipotecaria.
De forma que, llegados a este punto, cuando el banco o entidad financiera se adjudique el inmueble por el 50% del valor de tasación del mismo (artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y, posteriormente, lo venda en un plazo breve de tiempo por un precio muy superior al de la adjudicación, se considerará que hay un enriquecimiento injusto del banco o entidad.
La nueva doctrina únicamente podrá aplicarse a los casos en que el banco o entidad ponga a la venta la vivienda en un breve periodo de tiempo y obtenga un beneficio muy superior. Pero no se especifica cuál es el periodo máximo que puede transcurrir entre la adjudicación y la venta para que se considere un breve periodo de tiempo, ni cuál es la cantidad a partir de la cual se considera que hay un beneficio muy superior.
Orden de prevalencia para el embargo
La Agencia Tributaria ha elaborado una ordenación de los bienes embargables en función de su prioridad de embargo.
- Dinero en efectivo o cuentas abiertas en entidades de depósitos.
- Créditos, valores y derechos sobre productos financieros a corto plazo.
- Sueldos, salarios y pensiones. En este sentido hay que destacar que el deudor siempre deberá percibir un salario que le permita subsistir de acuerdo con el Salario Mínimo Interprofesional. Las cantidades adicionales serán las que se embarguen.
- Bienes e inmuebles. En este apartado puede entrar por ejemplo el coche.
- Metales preciosos, piedras finas, joyería, orfebrería y antigüedades.
- Frutos y rentas de toda especie.
- Bienes muebles y semovientes.
- Créditos, derechos y valores realizables a largo plazo.
Ahora ya sabes qué pasa si no puedes pagar una cuota de la hipoteca. No obstante, existen mucho más tipos de hipotecas. Escoge entre, hipoteca fija, mixta o variable: ¿Qué es mejor?
⭐️ Hipotecas destacadas del momento
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