Cuánto se paga de intereses por invertir en vivienda en España

Hoy en día, la mayoría de nosotros no concebimos la posibilidad de adquirir una vivienda sin financiar la compra a través de un préstamo hipotecario. La excepción más común a esto, quizás, la personifican aquellos que ya disponen de una casa pagada, y la venden con el objetivo de hacerse con otra con el dinero obtenido. Los demás, normalmente, recurren al banco.

Ante esto, posiblemente pienses que la gente rica no tiene necesidad de pedir prestado, y en algunos casos es cierto, aunque en otros, también aquellos que más tienen se endeudan para invertir en una vivienda. Pero, ¿por qué pedir un préstamo si tienes el dinero disponible? Se trata de recurrir a lo que se conoce como “deuda buena”.

El sentido común nos dice que todas las deudas son malas. Sin embargo, si tienes la intención de invertir, sea en inmuebles o en cualquier otro producto financiero, te conviene saber que esto no siempre es así. Hay momentos en los que endeudarse no tiene por qué ser algo negativo, siempre que podamos rentabilizar la inversión que hagamos con el dinero prestado.

Volviendo al ejemplo de invertir en un inmueble, imagina que pides una hipoteca para comprar una casa que vale 150.000 euros. Si el banco te concede una hipoteca de, digamos, 120.000, acabarás devolviendo una cantidad mayor, sumándole los intereses. Pero, si tu vivienda se revaloriza en unos años, pasando a valer 170.000, obtendrías un beneficio.

Sin la hipoteca, es probable que no hubieses tenido la posibilidad de adquirir la casa, por lo que no habrías tenido la opción de invertir ni ganar nada con ello. Una deuda buena, por tanto, es aquella que te permite obtener un beneficio. 

Pedir una hipoteca, si ofrece la posibilidad de adquirir un inmueble que se va a revalorizar con el tiempo, lo es. Sin embargo, debemos asegurarnos de que las condiciones del préstamo son las mejores posibles, así que es importante saber calcular cuántos intereses pagaremos.

Antes de saber cuánto vas a pagar de intereses al banco, debes tener claro que estos, son totalmente variables y dependen, fundamentalmente, de tres factores. El primero, es el plazo de pago. Cuantos más años dure tu préstamo, mayores serán los intereses debido a que el riesgo aumenta.

El segundo factor, es la cantidad de dinero que pidas. A más capital, más intereses abonarás a la entidad bancaria. El tercer y último factor, es el tipo de interés que acuerdes con el banco. Este, a su vez, también se calculará teniendo en cuenta varias posibilidades. Para empezar, dependerá de si se opta por una opción fija, o una variable.

En el supuesto de elegir la primera, calcular la cantidad total de intereses que abonarás resulta mucho más sencillo, ya que estos no variarán a lo largo de toda la vida del préstamo. Sin embargo, en el caso de inclinarte por una opción variable, será el Euríbor el que vaya marcando los intereses, de modo que estos se irán modificando con cada revisión.

Como ya hemos mencionado, los intereses a pagar dependerán de varios factores, sumados además al perfil del comprador. Los bancos, a la hora de prestar dinero, buscan perfiles solventes, con contratos laborales fijos, y que no acumulen deudas. Cuanto más se acerque tu perfil al ideal de la entidad, mejores serán las condiciones de la hipoteca. Por el contrario, cuanto más arriesgada resulte tu situación, mayores serán los intereses.

Actualmente, y teniendo en cuenta un contexto en que el Euríbor ha subido considerablemente, el INE señala que la mayoría de los españoles prefieren las hipotecas a tipo fijo. Concretamente, el 71,9% de las firmadas en 2022 son fijas.

Según los datos del Banco de España, actualizados en agosto de este año, el interés medio de las hipotecas se sitúa alrededor del 2.08%, incluyendo tanto las fijas como las variables. Aquellos que la eligieron fija, es decir, la mayoría, seguirán pagando ese interés durante toda la vida del préstamo, mientras que los que han optado por una opción variable pagarán previsiblemente más, al menos durante el próximo año.

Este es el dato de referencia actual que, por supuesto, se irá actualizando a medida que el Euríbor y la situación económica en general, cambie. Pero ahora mismo, ese 2,08% sería la media de intereses que se abonan en España por invertir en una vivienda. A estos, por supuesto, hay que sumar otros gastos que se prorratean en la cuota de la hipoteca.

Veamos un ejemplo práctico:

Como bien decíamos al inicio, lo más normal si vas a invertir en vivienda, es que te veas obligado a pedir una hipoteca, lo que supondría asumir una deuda buena si consigues cierta rentabilidad con esa inversión.

Si, por ejemplo, quieres invertir en un inmueble que cuesta 190.000 euros, y pides una hipoteca al 80% (lo más habitual), el capital prestado será de 152.000 euros. Con un interés fijo del 2,08% y un plazo a pagar de 20 años (240 cuotas), la mensualidad sería de 764,52 euros.

Ahora bien, ¿qué porcentaje de esta cuota son intereses? La fórmula utilizada para realizar este cálculo es la siguiente: capital pendiente de amortizar x tipo de interés / 12
152.000 euros x 0,0208 /12 = 263,47 euros

De los 764,52 euros mensuales que se pagarían por la hipoteca, 263,47 corresponderían a intereses.

En España, el modelo hipotecario que se sigue es el modelo francés, cuyo funcionamiento consiste en abonar más intereses durante los primeros años de pago. Esto significa que en las primeras cuotas el porcentaje destinado a intereses sería mayor que en las últimas. Por este motivo, muchos optan por amortizar capital al principio de vida del préstamo, de manera que adelantan intereses y pueden conseguir cuotas más bajas en los años siguientes.

Es una opción que merece la pena valorar si actualmente tienes una hipoteca, y especialmente si esta es a tipo variable. No obstante, antes de decidir si te conviene amortizar, calcula el porcentaje que vas a ahorrarte. Si puedes conseguir una rentabilidad mayor invirtiendo en otros activos, será más útil destinar tu dinero a ellos que a la amortización de tu hipoteca.