Cómo comprar una segunda vivienda como primera

Comprar una vivienda siempre es una tarea que va asociada a múltiples trámites. No solo cuando se hace por primera vez, sino que en las segundas ocasiones puede haber incluso más lío. De hecho, es posible que queramos adquirir ese inmueble para hacerlo como residencia habitual. Por ejemplo, alquilando el inmueble que hemos comprado primero. ¿Esto es posible?

La respuesta rápida es que sí. Por supuesto que podemos comprar una segunda vivienda como primera. Simplemente, hay que saber los pasos que tenemos que hacer para convertir esa residencia en nuestro domicilio habitual y tener en cuenta las cosas que deberíamos evitar y así no tener ningún problema. 

Cabe destacar que, en la mayoría de las ocasiones, hay que recurrir a la administración para aclarar unos y otros conceptos, no en vano, de ello depende, entre otras cosas, la posibilidad de desgravar ciertos gastos en la declaración anual. Pero vayamos paso por paso para entender todo correctamente.

Es la base de todo. Necesitamos entender perfectamente cuáles son las diferencias de una primera vivienda a una segunda para poder conocer lo que más nos interesa. En este sentido, aunque muchos utilizan la denominación indistintamente, es frecuente confundir la primera vivienda con lo que se conoce como domicilio habitual. Este último tiene más que ver con cuestiones fiscales, no en vano, la propia Agencia Tributaria define la residencia habitual de una persona física como aquel lugar “en que vive habitualmente debido a la existencia de vínculos personales y profesionales”.

No obstante, si lo que queremos es saber qué se considera cómo segunda vivienda la definición más simple es que es aquella que adquieres cuando ya tienes otra en propiedad. Generalmente, una segunda residencia suele destinarse al tiempo de ocio lo que, en ocasiones, también condiciona sus características. Por ejemplo, una casa en la montaña, en el pueblo o en la playa. Es habitual que estas viviendas estén lejos de nuestra residencia habitual. 

Pero, al margen de las diferencias que puedan tener la primera y segunda vivienda, para que cualquier inmueble pueda considerarse vivienda habitual a efectos fiscales, la administración establece algunos criterios claves. No es algo que haya que pasar de soslayo, ya que, en base a las comunidades, el domicilio fiscal en la renta puede estar sujeto a distintas deducciones. Los dos requisitos marcados por la Agencia Tributaria para que podamos considerar nuestro inmueble como tal. 

Entre los dos factores nos encontramos con los siguientes: que residamos en la vivienda durante un plazo continuado de un mínimo de tres años; y que vivamos en ella de manera permanente, al menos, doce meses desde la fecha de compra o la terminación de las obras. Esto es fundamental para entender la compra de una segunda vivienda como primera.

Por el contrario, hay ciertas situaciones en las que, pese a no cumplir estos requisitos, el inmueble no perdería su carácter de domicilio habitual. Un ejemplo sería que podría considerarse como tal en caso de fallecimiento, aunque también si las circunstancias exigen un cambio de domicilio (por separación, matrimonio, cambio de trabajo…), cuando resulte inadecuada por causa de una discapacidad o cuando disfrutando ya de una vivienda habitual por motivos de trabajo, no se use la propiedad adquirida.  

Tras ver la diferencia de conceptos, la idea ahora es ver cómo comprar una segunda vivienda como primera o, dicho de otra forma, cómo se puede convertir una segunda residencia en el domicilio habitual. ¿Cuáles son todos los factores que debemos tener en consideración? ¿Qué no podemos dejar pasar?

Primeramente, todo lo que tendríamos que hacer sería empadronarnos en esa vivienda y comunicarlo a la administración pública. 

Si la convertimos en nuestro domicilio fiscal, es preferible, de hecho. En la web de Hacienda, incluso, explican cómo realizar el trámite, un procedimiento que exige la presentación del “Modelo 030. Censo de obligados tributarios-Declaración censal de alta, cambio de domicilio y/o de variación de datos personales”.

Una cuestión clave en términos fiscales es que la propia definición de domicilio habitual impide considerar como tal a una segunda residencia. De hecho, esa es otra diferencia entre primera y segunda vivienda. Una casa en el pueblo o un apartamento en la playa, difícilmente serán los lugares en los que pasemos más tiempo residiendo.

Por el contrario, dado que en los últimos años se han ido eliminando deducciones por vivienda, hay quienes se han servido de la segunda residencia para obtener ventajas fiscales empleando la picaresca. 

Eso sí, la administración ha ido afinando los métodos de control de los contribuyentes y, aunque en muchos casos da como válida la información del padrón, puede incluso llegar a comprobar los consumos de suministros con el fin de corroborar que, efectivamente, la propiedad declarada como residencia habitual no es una segunda vivienda.