Se conoce como plusvalía municipal al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). La plusvalía municipal se basa, en un principio que antes del estallido de la burbuja inmobiliaria parecía incuestionable: el incremento natural del valor de los terrenos con el paso del tiempo y la ganancia correspondiente en el momento de la venta del inmueble con respecto al precio que se pagó en el momento de su adquisición.
Sin embargo, con el estallido de la burbuja inmobiliaria, esta situación ha cambiado radicalmente, el precio de los inmuebles ha disminuido considerablemente y son muchas las personas que venden inmuebles obteniendo pérdidas en relación al precio de adquisición. Pero esto no exime al vendedor de pagar la correspondiente plusvalía.
¿Qué es la plusvalía municipal?
El impuesto de plusvalía municipal se define como un tributo municipal directo cuyo hecho imponible es la obtención del incremento de valor experimentado por terrenos urbanos puesto de manifiesto cuando se transmite la propiedad del bien o cualquier derecho real sobre él, por cualquier título (venta, herencia, donación, etc.). Se aplica únicamente a los bienes de naturaleza urbana (no los de naturaleza rústica) y obliga a tributar únicamente por el valor del suelo, no el de la construcción.
Para el cálculo de la plusvalía municipal, el valor del suelo que se toma como referencia es el valor catastral. En el artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) se fija que la base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años. Anualmente, dicho valor catastral, se revaloriza mediante la aplicación un porcentaje que no puede exceder de ciertos límites.
¿Problemas en el cálculo de la plusvalía municipal?
El cálculo de la plusvalía municipal se encuentra rodeado de polémica por diferentes motivos, algunos de los cuales quedan resumidos a continuación:
- El valor del terreno se revaloriza aunque el valor de los inmuebles disminuya, por ello, siempre se generará la obligación del pago de la plusvalía municipal aunque el vendedor haya perdido dinero con la operación. Para el periodo 2008-2011, el precio de la vivienda cayó más de un 24,6% y, en cambio, la evolución teórica del valor del suelo según la ordenanza aplicable fue un aumento del 8,1%.
- Cabe esperar que las revalorizaciones que realizan las administraciones municipales no se correspondan con la situación real del mercado, ya que a mayor porcentaje del incremento del valor catastral, mayor recaudación por plusvalías.
- Las Administraciones Públicas calculan la plusvalía sobre el valor total en el momento de la venta del terreno del inmueble que se está transfiriendo, en vez de calcular el incremento de valor del terreno durante el tiempo que ha pertenecido el inmueble al vendedor.
Para entender el último punto, lo mejor es hacerlo a través de un ejemplo:
Si un contribuyente adquirió hace 10 años un piso con valor catastral asignado al terreno de 100.000€ y ahora, 10 años después, decide venderlo, de forma que en ese momento el valor catastral del terreno asciende a 140.000€, los ayuntamientos determinan la cantidad que debe pagarse multiplicando el porcentaje que corresponda por el valor de hoy, 140.000€. Sin embargo, esta no sería la forma correcta de calcular la plusvalía, la forma correcta sería, restar el valor final (140.000€) y el valor inicial (100.000€), y aplicar al resultado (40.000€) el porcentaje que corresponda en función de los años que hayan transcurrido.
¿Cuánto tengo que pagar por la plusvalía municipal?
Cada Ayuntamiento utiliza un sistema de cálculo que puede resultar algo complejo, y su resultado se puede conocer de dos formas: acudiendo a la oficina municipal correspondiente o en su página web. Aunque en algunas ciudades requieren cita previa para poder hacer cualquier tipo de consulta, y sea en las propias oficinas o de forma telemática; estas ciudades son: Madrid, Barcelona o Las Palmas de Gran Canaria.
Además la Ley prevé que el gravamen no podrá superar en ningún caso el 30%, y aunque son muchas las ciudades que aplican este gravamen máximo, también se prevén numerosas bonificaciones para los familiares , como son los cónyuges, ascendientes y descendientes, que pueden llegar en algunos casos a bonificar hasta el 95%.
¿Cómo se realiza el pago de la plusvalía municipal?
En cada ayuntamiento este impuesto se paga de una manera diferente.
Muchos Ayuntamientos contemplan en sus ordenanzas que la plusvalía municipal puede autoliquidarse por el sujeto pasivo. En este caso los plazos para hacer el pago de la plusvalía municipal son los siguientes:
- Si se trata de un acto ínter vivos se tiene un plazo de 30 días hábiles.
- Si se trata de actos mortis causa el plazo será de 6 meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo.
Cuando el Ayuntamiento en cuestión no prevea la autoliquidación del impuesto , primero se tendría que presentar la declaración que determine la ordenanza fiscal, , que se tiene que acompañar con el documento en el que conste el el acto o contrato , que será generalmente la escritura. Y el plazo de la declaración es el mismo que para las autoliquidaciones:
- Si se trata de un acto ínter vivos se tiene un plazo de 30 días hábiles.
- Si se trata de actos mortis causa el plazo será de 6 meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo.
En este caso es el Ayuntamiento el que hace la declaración y la notifica a los sujetos pasivos, indicando a si mismo los recursos que proceden contra dicha declaración y el plazo para ingresar la deuda tributaria.
Plusvalía municipal: discrepancias entre la Justicia y la Dirección General de Tributos
El método de cálculo de la plusvalía municipal se encuentra en entredicho y como siempre, existen dos posturas posibles, la de estar a favor o estar en contra de la manera en la que se calcula y aplica la plusvalía municipal.
El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, se ha mostrado contrario al pago de la plusvalía municipal cuando no exista ganancia para el vendedor. Sin embargo, la Dirección General de Tributos (DGT) se manifiesta en contra de ese criterio, que beneficia al vendedor y no a las arcas públicas.
El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en sentencia de 18 de julio de 2013, se negó a que los municipios puedan cobrar el impuesto en caso de que no exista tal plusvalía, afirmando que:
El incremento de valor constituye el primer elemento del hecho imponible, de manera que en la hipótesis de que no existiera tal incremento, no se generará el tributo, y ello pese al contenido de las reglas objetivas de cálculo de la cuota del artículo 107 de la Ley de las Haciendas Locales.
Por su parte la Dirección General de Tributos concluye que:
La transmisión onerosa del bien inmueble de naturaleza urbana determina el devengo del IIVTNU, calculándose la base imponible de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).
La base imponible determinada conforme a las reglas del artículo 107 del TRLRHL no admite prueba en contrario.
La DGT defiende que en la época del boom inmobiliario, cuando el valor de los inmuebles se incrementaba por encima del valor catastral, un ayuntamiento sólo podía aplicar lo establecido en el artículo 107 del TRLRHL para valorar el incremento del valor del terreno y así, calcular la plusvalía, sin tener en cuenta si el citado terreno se había revalorizado realmente por encima de lo establecido en el método de valoración de dicho artículo.
Nunca llueve a gusto de todos, y si realmente los ayuntamientos han estado percibiendo menos cantidad de la que deberían por plusvalías durante los años de auge económico, sería lícito que siguieran aplicando ahora el mismo método. Lo que está por ver es si el método que se aplica por parte de las Administraciones Públicas para calcular la plusvalía municipal es el adecuado o si debería establecerse otro método que se ajuste más a la realidad.
